Факторы, влияющие на стоимость встроенных нежилых помещений на примере объекта, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Радио, д. 24, корп.1

Оценка рыночной стоимости – ключевая процедура, с помощью которой можно установить фактическую цену имущества, актуальную для рынка в конкретный момент времени. Оценка рыночной стоимости проводится в отношении различных объектов, одними из которых являются объекты недвижимости – здания, офисы, квартиры и т.д. Актуальность выбранной темы исследования обуславливается рядом обстоятельств: - во-первых, обострением проблем развития имущественных отношений в условиях осуществляемых рыночных преобразований.

---

Если вас интересует написание дипломной работы по рекламе и PR на заказ. Обращайтесь в Work5. Мы подготовим диплом в кратчайшие сроки по низкой цене.

---

Любой объект недвижимости, в том числе и нежилое помещение, имеет стоимость. В большинстве случаев оценка рыночной стоимости такого объекта недвижимости как помещение обязательна по законодательству РФ, например, при оформлении ипотечного кредита для покупки недвижимости. Потребность в объективной оценке рыночной стоимости помещений возросла и в связи с массовым перерасчетом ранее определенной, или установлением кадастровой стоимости помещений в последние годы. Оценка недвижимости требуется и при разрешении имущественных споров, например при разделе имущества супругами, оформлении наследства и иных случаях; - во-вторых, необходимостью совершенствования подходов к оценке нежилых помещений. Имеется недостаток информационных ресурсов, а также возникают проблемы в методологии обработки имеющейся информации. Существует ряд проблем при использовании сравнительного подхода, одна из них – оценка недвижимости в отдалённых районах. Оценщику зачастую трудно получить достоверную информацию о стоимости объектов-аналогов поскольку общее количество сделок весьма невелико. В результате оценщику приходится вводить корректирующие коэффициенты, которые всегда увеличивают погрешность в расчетах. В результате результат оценки может расходиться с действительностью; - в-третьих, необходимостью совершенствования нормативно-правового регулирования оценочной деятельности в части оценки помещений. В частности, появление на законодательном уровне возможности установления кадастровой стоимости помещений в размере рыночной выявило несовершенства законодательства и потребовало внесение изменений в нормативные акты по оценочной деятельности. Оценка помещений осуществляется на основе цены предложения на рынке, а не фактические цены продажи помещений по сделкам, что отрицательно влияет на объективную рыночную стоимость. Итак, недоработки законодательства, регламентирующего оценочную деятельность; отсутствие в России базы данных о стоимости осуществленных сделок с объектами недвижимости, недостаточность информации, представленной в сети Интернет определяют актуальность темы работы. Цель работы – провести анализ и систематизацию факторов, влияющих на стоимость встроенных нежилых помещений и определить рыночную стоимость нежилого помещения с учетом рассмотренных ценообразующих факторов. Исходя из поставленной цели, можно сформулировать следующие задачи работы: - изучить теоретические основы организации и проведения оценки рыночной стоимости нежилого помещения; - выявить факторы, влияющие на рыночную стоимость нежилых помещений; - определить рыночную стоимость нежилого помещения и предложить направление улучшения процесса организации оценки. Объектом исследования является недвижимое имущество в виде встроенных нежилых помещений площадью 4 624,4 кв. м, расположенных в бизнес-центре (БЦ) «Яуза ТАУЭР» по адресу: г. Москва, ул. Радио, д. 24, корп.1. Предметом исследования являются рыночная стоимость оцениваемого объекта и факторы, оказывающие влияние на рыночную стоимость. Работа состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, списка использованных источников. В первой главе исследованы теоретические основы оценки стоимости нежилого помещения, в том числе на основании нормативных правовых актов, рассмотрены различные подходы и методы оценки стоимости нежилого помещения. Во второй главе проанализированы факторы и условия, влияющие на стоимость нежилого помещения, проведен анализ рынка недвижимости в месте нахождения оцениваемого объекта, исследован объект оценки. В третьей главе проведен расчет рыночной стоимости нежилого помещения и подготовлены предложения по улучшению организации и проведения оценки рыночной стоимости нежилых помещений. При написании работы использовались сведения об оцениваемом объекте недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, а также результаты осмотра объекта. В качестве информации о рынке объекта оценки использованы официальные статистические и информационные сведения органов государственной власти и местного самоуправления. Источником информации об объектах аналогах выступают объявления в интернет-изданиях. Скриншоты приведены в приложении. Новизна работы заключается в выявленных особенностях проведения оценки нежилых помещений, а также проблемах при проведении оценки сравнительным подходом и предложениях по их устранению. Практическая значимость работы заключается в расчете рыночной стоимости конкретного нежилого помещения и возможности использования данной стоимости при заключении сделок в отношении данного объекта.

В настоящей работе произведен расчет рыночной стоимости объекта недвижимости (встроенных нежилых помещений) на основе следующего. Объектами оценки могут выступать объекты недвижимости, в числе которых нежилые помещения. Отнесение нежилых помещений к объектам недвижимости бесспорно, так как они обладают всеми признаками и свойствами объектов недвижимости. В процессе оценки нежилого помещения могут быть рассчитаны различные виды стоимости: рыночная, кадастровая, ликвидационная и т.д. Под рыночной стоимостью нежилого помещения понимается наиболее вероятная цена, по которой квартира может быть отчуждена на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Важнейшей основой оценки рыночной стоимости нежилого помещения является рынок недвижимости, без информации которого невозможно произвести объективную оценку рыночной стоимости объекта. Процедура оценки объектов недвижимости строго регламентирована федеральным законом и федеральными стандартами оценки. При этом оценка может производится в рамках сравнительного, доходного и затратного подхода, но оценщик может самостоятельно избрать методы с учетом рекомендаций, приведенных в федеральных стандартах оценки методы оценки объекта недвижимости. Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости. В соответствии с ФСО № 7 затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений. Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. В работе осуществлен расчет рыночной стоимости нежилого помещения. По итогам 2022 года суммарный объем нового предложения на рынке офисной недвижимости г. Москвы составил 345 тыс. кв. м. На фоне экономической нестабильности, роста себестоимости строительства и падения спроса, темпы прироста за весь 2022 г. оказались в 2 раза ниже ожидаемых. Динамика чистого поглощения хорошо отразила сложившиеся на рынке условия: это снижение деловой активности и высвобождение занимаемых площадей. Суммарный объем чистого поглощения продемонстрировал, хоть и положительные, но минимальные значения. Выход показателя из отрицательной зоны обусловлен не спросом на новые дополнительные площади, а вводом нескольких полностью заполненных проектов высокого класса. Отказ некоторых арендаторов от части своих площадей и крайне низкая активность компаний-пользователей по аренде или приобретению дополнительных помещений привели к дальнейшему росту количества свободных офисов. В рамках данного исследования объектом оценки являются встроенные нежилые помещения площадью 4 624,4 кв. м, расположенные в бизнес-центре (БЦ) «Яуза ТАУЭР» по адресу: г. Москва, ул. Радио, д. 24, корп.1. В процессе оценки был осуществлен отказ от использования затратного подхода в силу особенностей их применения и характеристик объекта недвижимости. Расчет рыночной стоимости объекта оценки произведен в рамках доходного подхода и сравнительного подхода методом сравнения продаж. Учитывая, что рынок объекта оценки хорошо развит, активен в городе Москве подобраны максимально близкие аналоги объекта оценки. Рыночная стоимость объекта оценки на дату проведения оценки составляет 337 551 243 рублей. В качестве мер по улучшению организации и проведения оценки рыночной стоимости нежилых помещений предлагается на законодательном уровне введение обязанности Росеестра предоставлять оценщикам информацию о фактической стоимости квартир, по которой они реально были проданы, дало бы более чёткое представление о состоянии рынка недвижимости на современном этапе.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ. – URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 30.05.2023). 2. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». – URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 30.05.2023). 3. Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 "Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки". – URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 30.05.2023). 4. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». – URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 30.05.2023). 5. Александрова, Н. Н. Управление недвижимостью / Н. Н. Александрова, Е. Г. Матыс, А. А. Шкилева. - Тюмень : ТИУ, 2021. - 88 с. 6. Алексеева, Е. А. Конъюнктура рынка торговой недвижимости / Е. А. Алексеева, И. В. Капустина, С. В. Пупенцова. - Санкт-Петербург : Политех-Пресс, 2021. - 96 с. 7. Быкова, Е. Н. Оценка негативных инфраструктурных экстерналий при определении стоимости земельных ресурсов. - Санкт-Петербург, 2021. - 380 с. 8. Варламов, А. А. Оценка объектов недвижимости / А. А. Варламов, С. И. Комаров ; под общей редакцией А. А. Варламова. - 3-е изд., перераб. и доп. - Москва : ИНФРА-М, 2023. - 318 с. 9. Варфоломеева, В. А. Экономическая оценка недвижимости / В. А. Варфоломеева, Н. А. Иванова, О. П. Покшиванова. - Санкт-Петербург : ГУАП, 2021. - 152 с. 10. Гончарова, М. А. Организационно-экономические основы управления недвижимостью / М. А. Гончарова, В. А. Стурова. - Липецк : Изд-во Липецкого гос. технического ун-та, 2022. - 79 с. 11. Губанищева, М. А. Оценка кадастровой стоимости объектов недвижимости в условиях информационных и организационных диспропорций. - Новосибирск, 2021. - 179 с. 12. Денисова, Е. С. Экономика недвижимости, землепользования / Е. С. Денисова, С. Н. Букин. - Пенза : ПГУАС, 2022. - 95 с. 13. Жарская, З. В. Экономика недвижимости. - Уфа : Omega Science, 2022. - 83 с. 14. Киселева, Н. А. Основы кадастра недвижимости / Н. А. Киселева. - Пенза : Пензенский гос. ун-т архитектуры и строительства, 2022. - 107 с. 15. Концептуальные аспекты оценочного моделирования при производстве государственной кадастровой оценки объектов недвижимости / А. В. Осенняя, Б. А. Хахук, В. Н. Бердникова, Н. И. Хушт. - Краснодар : КубГТУ, 2021. - 172 с. 16. Королева Н. И, Германович А. Г. Роль и проблемы массовой оценки земли и жилой недвижимости по кадастровой стоимости [Электронный ресурс] // Международный журнал прикладных наук и технологий «Integral». - 2019. - №2. – 26 С. URL: https://cyberleninka.ru (дата обращения: 17.05.2022). 17. Круглякова, В. М. Методология оценки объектов недвижимости: частные случаи определения стоимости земельных участков и объектов капитального строительства / Круглякова В. М.. - Курск : Университетская книга, 2022. - 141 с. 18. Кустышева, И. Н. Оценка объектов недвижимости / И. Н. Кустышева, А. М. Ермакова. - Тюмень : ТИУ, 2023. - 86 с. 19. Лосева, Е. Н. Разработка методических и технологических решений для совершенствования государственной кадастровой оценки объектов недвижимости с учетом их дифференцированных характеристик. - Новосибирск, 2022. - 174 с. 20. Макеенко, М. В. Анализ и оценка доходной недвижимости : учебное пособие / М. В. Макеенко, М. В. Тихонова. - Санкт-Петербург : Издательство Санкт-Петербургского государственного экономического университета, 2021. - 95 с. 21. Матвеева, Е. С. Рынок коммерческой недвижимости : учебное пособие / Е. С. Матвеева, А. Х. Евстафьева, О. Н. Боровских. - Казань : Изд-во Казанского гос. архитектурно-строительного ун-та, 2022. - 167 с. 22. Мельникова О.В., Мальцева К.А. Сравнительный анализ подходов к оценке стоимости недвижимости // Научно-методический электронный журнал Концепт. – 2022. – № 1. – С. 80-89. 23. Милкова, О. И. Экономика недвижимости / О. И. Милкова. - Йошкар-Ола : Поволжский гос. технологический ун-т, 2021. - 93 с. 24. Министерство экономического развития Российской Федерации: [Электронный ресурс]. – URL: http://economy.gov.ru (дата обращения: 30.05.2023). 25. Опекунов, В. А. Экономика недвижимости. - Москва : ГУУ, 2021. - 215 с. 26. Особенности жизненного цикла объекта недвижимости : учебное пособие / И. М. Лебедев, А. Ю. Бутырин, В. В. Сорокин [и др.]. - Москва : Ай Пи Ар Медиа, 2021. - 276 с. 27. Пирогова, О. Е. Рынок недвижимости и его инфраструктура / О. Е. Пирогова. - Санкт-Петербург : Политех-Пресс, 2022. - 90 с. 28. Проблемы, современные реалии и новые вызовы в оценочной деятельности / Пузыня Н. Ю., Мягков В. Н., Нейман Е. И.; под редакцией Н. Ю. Пузыня. - Санкт-Петербург : СПбГЭУ, 2022. - 148 с. 29. Современное состояние и перспективы развития рынка жилой недвижимости как элемента жилищно-строительного комплекса региона : монография / Е. А. Бессонова, Н. А. Голубенко, Ю. Ф. Аношина. - Курск : Университетская книга, 2021. - 102 с. 30. Спирина, В. С. Управление коммерческой недвижимостью : учебно-методическое пособие / В. С. Спирина, Д. Н. Кривогина. - Пермь : Изд-во Пермского нац. исслед. политехнического ун-та, 2021. - 146 с. 31. Стоимость собственности: оценка и управление (25 лет оценочной деятельности: траектория развития) / М. А. Федотова, Ю. В. Андрианова, А. А. Бакулина; под редакцией М. А. Федотовой, Т. В. Тазихиной. - Москва : Ru-science.com, 2022. - 381 с. 32. Управление недвижимостью: теория и практика / Беляков Сергей Игоревич, Волков Роман Вячеславович, Грабовый Петр Григорьевич, Нежникова Екатерина Владимировна ; под общей научной редакцией П. Г. Грабового. - 2-е изд., перераб. и доп. - Москва : Изд-во АСВ : Просветитель, 2023. – 201 с. 33. Фокин, С. В. Основы кадастра недвижимости / С. В. Фокин, О. Н. Шпортько. - Москва : ИНФРА-М, 2023. - 223 с. 34. Чеснокова, Е. А. Методологические основы инструмента управления недвижимостью / Е. А. Чеснокова, С. Ю. Нерозина. - Курск : Университетская кн., 2023. - 50 с. 35. Чеснокова, Е. А. Управление объектами недвижимости с применением девелопмента / Е. А. Чеснокова, М. А. Мещерякова, С. Ю. Нерозина. - Воронеж ; Курск : Университетская книга, 2023. - 57 с. 36. Шеуджен, З. Р. Кадастр недвижимости : учебное пособие / З. Р. Шеуджен, Е. В. Яроцкая, А. В. Матвеева. - Краснодар : КубГАУ, 2021. - 177 с. 37. Янюк, В. М. Кадастровая оценка объектов недвижимости / Янюк В. М., Гагина И. С. - Саратов : Амирит, 2022. - 139 с.