Особенности государственной регистрации прав на земельный участок и сделок с ним

21 июля 1997 году в нашей стране произошло знаковое событие – Государственная Дума приняла Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . Впервые в современной истории отношения по оформлению прав на недвижимость были приведены в единую систему, определяющую исчерпывающий перечень прав и обязанностей регистрирующих органов, субъектов правоотношений, а также полный список требований для регистрации прав. Земельный участок, как объект правоотношений, представляет из себя часть поверхности территории земли, границы которого определены, описаны и надлежащим образом удостоверены. Право собственности на участок земли, как объект недвижимости, является ключевым вещным правом на землю. Право собственности предоставляет собственнику весь комплекс правомочий по владению, пользованию и распоряжению землей.

---

Диссертация по гражданскому праву на заказ - один из наиболее успешных способов получить качественно написанную работу. Доверьте вашу диссертацию экспертам из Work5.

---

. Для реализации этих полномочий право собственности на земельный участок должно быть зарегистрировано в установленном порядке. В целях комплексного решения проблем в сфере регистрации прав и кадастрового учета принят Указ Президента РФ от 25.12.2008 № 1847 (ред. от 21.05.2012) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» , в соответствии с которым в РФ создан единый федеральный орган исполнительной власти в сфере регистрации прав и кадастрового учета – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021) , который предусматривает создание Единого государственного реестра недвижимости и единой учетно-регистрационной системы. Данный закон упростил систему регистрации объектов недвижимости. В рамках законодательного процесса создан единый государственный реестр недвижимости, который включает в себя объединение кадастровой палаты и Росреестра. Функции исполнения данного закона возлагаются на службу Росреестра, при этом новое законодательство предусматривает прохождение всех процедур с недвижимостью одновременно. Новая электронная база гарантирует владельцам соблюдение всех прав на недвижимость, а также выполняет функции своеобразного архива. Указанные характерные особенности существующей в России учётно-регистрационной системы земельных участков порождают целый спектр не только юридических, но и социально-экономических последствий, что не способствует стабильному обороту земельных участков, защите права собственности и иных вещных прав на земельные участки и повышению благосостояния граждан. Следовательно, необходимы системные изменения в вопросе повышения достоверности записи в ЕГРН для последовательного перехода к позитивной регистрационной модели, в рамках которой внесение записи в государственный реестр равно приобретению неоспоримого вещного права на земельный участок, что подтверждает актуальность темы исследования. Объект исследования – общественные отношения в области государственной регистрации прав на земельный участок и сделок с ними. Предмет исследования – правовой механизм государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними. Цель исследования заключается в необходимости рассмотреть в комплексе порядок, условия и основания государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними, анализируя действующее законодательство. Для достижения поставленной цели нами поставлены следующие задачи:  рассмотреть понятие государственной регистрации прав на землю и сделок с земельными участками;  определить объекты, подлежащие государственной регистрации;  раскрыть специфику единого государственного реестра недвижимости;  представить характеристику органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на землю и сделок с земельными участками;  исследовать основания и процедура государственной регистрации прав на землю и сделок с земельными участками;  раскрыть такие процедуры, как отказ в государственной регистрации прав на землю и сделок с земельными участками и её приостановление;  оценить проблемные вопросы государственной регистрации прав на земельный участок и сделок с ним в деятельности органов Росреестра;  раскрыть пути совершенствования деятельности органов Росреестра по вопросам государственной регистрации прав на земельный участок и сделок с ним. В связи с изменениями, происходящими в сфере государственной регистрации прав на земельные участки, в правовой науке данному вопросу по настоящее время уделяется особое внимание, и он становится предметом многочисленных научных исследований следующих специалистов: О.П. Попова, Д.В. Третьякова, О.А. Полякова, Н.В. Проскурня, Э.Н. Цораева, Д.В. Третьякова, Р.Р. Тебуев и другие. Методика исследования базируется на общенаучных и философских методах исследования: анализ и синтез, системный, логический, функциональный. При этом в процессе исследовательской работы применялись частнонаучные методы: формально-юридический, историко-правовой, сравнительно-правовой. Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных источников. В первой теоретической главе работы рассмотрены общие положения регистрации прав на земельные участки и сделок с ними в РФ. Во второй аналитической проведен комплексный анализ порядка государственной регистрации прав на землю и сделок с земельными участками органами Росреестра. И в третье проектной главе раскрыты практические аспекты государственной регистрации прав на земельный участок и сделок с ним. Теоретическая значимость работы состоит в проведении аналитического исследования сложных правовых вопросов, а практическая в приобретении навыка формирования самостоятельных выводов и рекомендаций по исследуемому вопросу. Также практическая значимость исследования заключается в возможности дальнейшего использования работы в учебном процессе, а также для более углубленного понимания современной теории и практики института государственной регистрации прав на земельный участок и сделок с ним.

В основе государственной регистрации прав на землю представлена деятельность, которая происходит в рамках общественных отношений, урегулированных нормами права. Существующие правоотношения имеют свою структуру, элементами которой являются объекты, субъекты и содержание правоотношений, для которых характерно то, что соответствующими основаниях возникновения, изменения и прекращения отношений по государственной регистрации прав на земельные участки выступают юридические факты. При этом государственной регистрации прав на землю подлежат предусмотренные действующим законодательством совокупности субъективных возможностей в отношении земельных участков, которую составляют:  право собственности (государственной, муниципальной, частной и др.) на индивидуально определенные земельные участки, право пользования индивидуально определенными земельными участками (право постоянного пользования земельным участком и право аренды);  права заинтересованных лиц, вытекающих из установленных ограничений и обременений. По законодательству РФ объектами земельных отношений выступают: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков. А значит, объектами прав собственности на землю могут выступать как земельные участки, так и их части. Практика владение разными земельными территориями предусматривает возможность их реализации, обмена и других манипуляций. Цели совершения сделок с земельными участками могут быть разными, но всегда в законодательном порядке должна проводится государственная регистрация следующих сделок с земельными участками: купля-продажа земли в собственность покупателя; аренда и права на использования земельным участком; установление земельного сервитута; обмен между собственниками земли своим имуществом; сделки с земельными долями; иные правовые сделки земельного участка. Публичный свод данных обо всех зарегистрированных объектах недвижимости в РФ осуществляется в рамках ЕГРН. ЕГРН является современной и общедоступной информационной системой, сведения из которой можно получить любым удобным заявителю способом: лично, по почте, через интернет или даже курьером. В ЕГРН объединена информация из трех самостоятельных реестров, поэтому сведения из него отличаются актуальностью и полнотой. В основном данные открыты, и заявители могут получить информацию в форме официальных выписок. Органом, предоставляющим гражданам, бизнесу, органам власти и местного самоуправления весь комплекс государственных услуг в области регистрации прав и кадастрового учета недвижимости, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а также в области ведения и предоставления сведений из государственных реестров саморегулируемых организаций в сфере оценочной, кадастровой деятельности, деятельности арбитражных управляющих и операторов электронных площадок является Росреестр. На основании Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) Росреестр обладает полномочиями на проведение регистрационных действий в отношении прав на земельные участки. Россреестр взаимодействует по вопросам государственной регистрации прав с МФЦ, что обеспечивает повышения качества предоставления услуг по принципу «одного окна». Соглашения о взаимодействии по оказанию государственных услуг ведомства заключены со всеми МФЦ, расположенными в разных субъектах РФ. С правовой точки зрения государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Получить услугу государственной регистрации можно посредством личного обращения или через уполномоченного представителя в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, направив документы по почте или с помощью специальных Интернет-ресурсов. При этом права могут, как зарегистрировать, так и отказать в их регистрации. Проведенный анализ показывает, что перечень отказов в государственной регистрации достаточно широкий и содержит оценочные критерии, что позволяет каждый из пунктов перечня оснований достаточно широко толковать. А значит, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) предоставляет регистратору широкое поле возможностей для усмотрения, в том числе действует один единственный способ обжалования отказа в государственной регистрации – это судебный. Отметим, что действия заявителя по обжалованию – это не догма, поскольку при получении отказа действия заявителя каждый раз индивидуальны, и зависят от конкретной ситуации – мотивов отказа. В целом российская кадастровая система развивается практически в течение тридцати лет. Однако сведения, которые содержатся в ЕГРН, представлены как достоверные, однако он включает ошибочные данные о ранее учтенных земельных участках. Также Россреестру присущи проблемы, которые требуют оперативного решения. И основной проблемой является то, что в кадастре содержатся сведения о земельных участках, границы которых не определены инструментально, что обусловливает необходимость корректировки этих границ в процессе постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет, что приводит как правило к судебным разбирательствам. В целом за последние годы были предприняты активные попытки усовершенствовать действующее законодательство в области государственной регистрации прав на земельный участок и сделок с ним, что позволило разрешить ряд наболевших вопросов. Но в настоящее время сфера государственной регистрации прав на земельный участок и сделок с ним является достаточно проблематичной. Поэтому требуется согласование и совершенствование законодательства о государственном кадастре объектов недвижимости, а также о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, необходимо создать единую непротиворечивую правовую базу для принятия и реализации государственных решений о долгосрочном и краткосрочном использовании земельных ресурсов. Возможно предложить следующие пути решения рассмотренных проблем государственной регистрации прав на земельный участок и сделок с ним: 1. Сформулировать и осуществить четкую земельную и переселенческую политику. 2. Построить и наладить систему государственного управления земельными ресурсами. 3. Восстановить земельную службу стран и систему проектно-сметного дела в землеустройстве. 4. Сделать земельно-ресурсный потенциал основным звеном подъема экономики России.

Нормативно-правовые акты 1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.12.2020) // Собрание законодательства РФ. – 1994 г. – №32. – ст. 3301. 2. Налоговый кодекс РФ (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 17.02.2021) // Собрание законодательства РФ. – 2000 г. – № 32. – ст. 3340. 3. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021) // Собрание законодательства РФ. – 2001 г. – №44. – ст. 4147. 4. Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». – Электрон. дан. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 21.03.2021). 5. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021) // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». – Электрон. дан. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 11.03.2021). 6. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «Об оценочной деятельности в РФ» // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». – Электрон. дан. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 11.03.2021). 7. Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О землеустройстве» // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». – Электрон. дан. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 16.03.2021). 8. Федеральный закон от 27.07.2010 № 210-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2021) // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». – Электрон. дан. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 16.03.2021). 9. Указ Президента РФ от 25.12.2008 № 1847 (ред. от 21.05.2012) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». – Электрон. дан. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 21.03.2021). 10. Постановление Правительства РФ от 22.04.2020 № 560 «О внесении изменения в федеральную целевую программу «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014 - 2020 годы)» // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». – Электрон. дан. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 16.03.2021).. 11. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2015. – № 8. 12. Приказ Минэкономразвития России от 25.12.2015 № 975 (ред. от 21.10.2019) «Об утверждении форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде» (Зарегистрировано в Минюсте России 19.02.2016 № 41170) // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». – Электрон. дан. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 11.03.2021). 13. Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 (ред. от 03.12.2019) «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (Зарегистрировано в Минюсте России 25.03.2016 № 41548) // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». – Электрон. дан. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 11.03.2021). 14. Приказ Минэкономразвития России от 13.09.2011 г. № 475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок» // Российская газета. – 2011. – № 222. 15. Приказ Росреестра от 06.11.2020 № П/0405 «О внесении изменений в устав федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». – Электрон. дан. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 16.03.2021). 16. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) (утратил силу) // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». – Электрон. дан. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 11.03.2021). Периодические издания 17. Башмакова, А.И., Балашов, Е.В. Некоторые проблемы государственной регистрации прав на землю и сделок с ней // Аллея науки. – 2018. – Т. 2. – № 8 (24). – С. 407-412. 18. Вабищевич, А.Н. Общая характеристика и роль сделок с землей в России в современных условиях / А.Н. Вабищевич // Конституционно-правовое регулирование общественных отношений: теория, методология, практика. Материалы международной научно-практической конференции. – 2018. – С. 99-102. 19. Клещенко, С.С. Основания возникновения права частной собственности на земельные участки / С.С. Клещенко // Власть Закона. – 2018. – № 4. – С. 144 - 154. 20. Камалтинова, Ю.М., Гиниятова, Ю.Р. Особенности бюджетного финансирования ФГБУ ФКП Росреестра / Ю.М. Камалтинова, Ю.Р. Гиниятова // Вызовы времени и ведущие мировые научные центры. Сборник статей Международной научно-практической конференции. В 2-х частях. – 2019. – С. 42-45. 21. Лизенко, Е.С. Пути повышения качества государственных услуг, предоставляемых Росреестром / Е.С. Лизенко // Роль гуманитарных и социально-экономических наук в развитии общества. сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции в 3-х ч.. Под общ. ред. Е. П. Ткачевой. – 2019. – С. 154-156. 22. Попова, О.П. Сделки, как основание возникновения права частной собственности на земельный участок / О.П. Попова // Инновационное развитие современной науки. Сборник научных трудов по материалам XVI Международной научно-практической конференции. – 2019. – С. 36-40. 23. Полякова, О.А., Проскурня, Н.В., Цораева, Э.Н. К вопросу об управлении земельными ресурсами РФ / О.А. Полякова, Н.В. Проскурня, Э.Н. Цораева // Colloquium-journal. – 2018. – № 13-10 (24). – С. 95-96. 24. Симачкова, Н.Н., Артемьева, Т.А. Сделки с землёй: правовые аспекты / Н.Н. Симачкова, Т.А. Артемьева // Cборник статей XIII Международной научно-практической конференции. – 2018. – С. 163-165. 25. Третьякова, Д.В. 3D-кадастр и концепция единого объекта недвижимости / Д.В. Третьякова // Вестник гражданского права. – 2019. – № 3. – С. 53-95. 26. Тебуев, Р.Р. Проблемы в работе с кадровым составом и приоритетные направления реализации кадровой политики Росреестра / Р.Р. Требуев // Роль и место информационных технологий в современной науке. Сборник статей Международной научно-практической конференции. – 2019. – С. 240-243. Интернет-ресурсы 27. Судебные и нормативные акты РФ // Официальный сайт. URL: https://sudact.ru (дата обращения: 21.03.2021). 28. Официальный сайт Росреестра // Официальный сайт. – Электрон. дан. – Режим доступа: https://rosreestr.gov.ru/site/ (дата обращения: 15.03.2021). 29. Официальный сайт Правительство РФ // Официальный сайт. – Электрон. дан. – Режим доступа: government.ru (дата обращения: 16.03.2021). 30. По каким основаниям возникает право собственности на земельный участок. 2019 г. // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс». – Электрон. дан. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 11.03.2021). 31. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) // Официальный сайт. – Электрон. дан. – Режим доступа: https://rosreestr.gov.ru/site/ (дата обращения: 11.03.2021).