Специфика земельного участка, как объекта гражданских правоотношений.

Объектом гражданских (не земельных) правоотношений земельные участки стали сравнительно недавно, с того момента как стало возможным совершение сделок с землей. В течение многих лет земля не признавалась имуществом и была исключена из гражданского оборота. Она рассматривалась как объект природы, нейтральный к экономике и не имеющий денежной оценки. Поэтому совершение сделок с землей было прямо запрещено и квалифицировалось как уголовно наказуемое деяние. Возможность совершения сделок с земельными участками появилась в связи с разгосударствлением и признанием права частной собственности на землю. В настоящее время каждый гражданин Российской Федерации имеет равные возможности получить (приобрести) земельный участок и может распорядиться имеющимся в его собственности участком по собственному усмотрению. Данное обстоятельство позволяет сказать, что земельные участки на сегодняшний день активно вовлекаются в гражданский оборот. Употребление словосочетания «рынок земли» стало привычным в обществе.

---

Закажите написание кандидатской диссертации в Иркутске на сервисе Work5.

---

. Рыночные преобразования потребовали от российского законодателя создания системы норм, регламентирующих отношения по включению земельных участков в гражданский оборот. Создание гражданского законодательства в указанных условиях российской действительности, которым регламентировался статус земельных участков в гражданском обороте, не могло не породить проблем соотношения норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений, определения степени «вмешательства» гражданского права в сферу действия земельного права, установления пределов регулирования нормами гражданского права земельных отношений. В настоящее время стоит задача обеспечить охрану и защиту прав собственников недвижимости посредством устранения имеющихся в законодательстве противоречий, а также совершенствования правового регулирования отношений, связанных с земельным участком как объектом гражданских правоотношений. Земельные участки уже давно признаны объектами недвижимого имущества и гражданского оборота. Нет необходимости объяснять, что среди объектов недвижимости земельные участки занимают главное место. Между тем, в юридической литературе продолжается дискуссия о понятии земельного участка и его признаках, тем более что законодательство в этой области далеко от совершенства. Кроме того, нет ясности, что является объектом вещных и обязательственных прав и, соответственно, объектом гражданского оборота: земля или земельный участок. Учитывая существование значительного количества научных подходов к осмыслению обозначенных проблем, а также их непосредственное влияние на качество правового регулирования гражданских отношений в Российской Федерации, изучение указанной темы представляется весьма актуальным. Степень разработанности темы. Говоря о степени разработанности темы, надо отметить, что в последние годы в свете проводимой земельной реформы в Российской Федерации ученые стали чаще обращаться к проблемам, связанным с имущественными правами по поводу земельных участков. В процессе подготовки выпускной квалификационной работы использованы труды таких российских ученых, как Анисимов А.П., Анчоков А.М., Витрянский В.В., Германов А.В., Гольцблат А.А., Грудцына Л.Ю., Дегтев А.В., Дзагоев С.В., Ершов В.А., Жевлакович М.С., Касьянова О.В., Козлова М.Н., Кокоева Л.Т., Корнеев А.Л., Липски С.А., Мельников Н.Н., Сергеев А.П., Суханов Е.А., Токарева К.Г., Толстой Ю.К., Чаркин С.А., Чубуков Г.В., Шуплецова Ю.И., Яцеленко Б.В. и ряда других. Целью настоящего дипломного проекта является комплексное исследование свойств и характеристик земельного участка как объекта гражданских правоотношений с тем, чтобы выявить проблемы правоприменительного характера в области его оборота и использования и предложить возможные направления совершенствования законодательства и решения правоприменительных проблем. Для достижения данной цели ставились и решались следующие задачи: - анализ понятия и классификация объектов гражданских правоотношений; - установление признаков оборотоспособности земельного участка; - выработка алгоритма образования земельного участка в целях придания ему статуса объекта гражданских правоотношений; - определение соотношения частных и публичных элементов правового режима земельных участков; - характеристика порядка возникновения, прекращения, содержания вещных прав на земельные участки; - установление содержания обязательственных прав на земельные участки, определить порядок их возникновения, реализации и прекращения; - выявление проблем реализации единства объекта недвижимости при совершении сделок с земельными участками, занятыми объектами недвижимости; - определение проблемных вопросов, возникающих в случаях изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Объектом выпускной квалификационной работы являются общественные отношения, возникающие по поводу исследования земельных участков в гражданском обороте. Методологическую основу исследования составляют общенаучные методы познания (системно-структурный, анализ, синтез и др.), частно-научные (конкретно-социологический, формально-юридический, историко-правовой, сравнительно-правовой и др.). В работе использовалось сочетание теоретической и эмпирической информации. Нормативную базу исследования составляют Конституция РФ, Гражданский и Земельный, Градостроительный кодексы, федеральные законы, среди которых Федеральный закон 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Эмпирическая основа работы – материалы судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ, судебных органов Новосибирской области. Для научно-исследовательской деятельности значимость исследования состоит в том, что ряд выводов может послужить базой для дальнейшего изучения вопросов в указанной сфере. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, объединяющих девять параграфов, заключения и списка нормативного материала, материалов судебной практики, научной и учебной литературы. Первая глава рассматривает место земельного участка в системе объектов гражданских правоотношений, определяет признаки оборотоспособности земельного участка, характеризует порядок образования земельного участка как объекта гражданских правоотношений. Во второй главе охарактеризован правовой режим земельных участков как объектов гражданского оборота, включая вопросы соотношения частных и публичных элементов правового режима земельных участков, возникновения вещных и обязательственных прав на земельные участки, их возникновения, прекращения, содержания и ограничения. Третья глава посвящена анализу правового регулирования и реализации сделок с земельными участками, среди которых проблемы реализации принципа единства объекта недвижимости при совершении сделок с земельными участками, занятыми объектами недвижимости, а также проблемы изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Проведенное исследование позволило сделать мне следующие выводы. 1) Под вещами понимаются созданные как человеком, так и природой объекты материального мира, удовлетворяющие те или иные потребности людей. Они являются наиболее распространенными объектами гражданских прав. Признаками объектов гражданских прав являются: их реальность; количественно-качественная определенность; личная и (или) общественная значимость (ценность); допустимость участия в гражданско-правовом обороте и др. Классификация вещей в гражданском праве представляет собой их деление на виды по определенному и, главное, имеющему юридическое значение признаку, который положен в его основание: оборотоспособность, движимый (недвижимый) характер, потребляемость, возможность индивидуальной определенности, делимость, 2) Специфика распоряжения земельным участком находит свое проявление в тех формах и путях, в соответствии с которыми оно может осуществляться: - изменение состава лиц, являющихся собственниками, в результате предоставления земельных участков, их изъятий и обменов; - изменение фактического состояния земельного участка, если его допускаемое законом освоение влечет за собой приобретение им другого юридического статуса. Важно подчеркнуть, что необходимо различать правомочия собственника земельного участка, которые определены в гражданском законодательстве, и права и обязанности собственника, закрепленные в земельном и ином специальном законодательстве, которые определяют специфику правового режима земельного участка как объекта права собственности. 3) Ограничения права собственности на земельный участок ставятся в зависимость от местоположения земельного участка и категории земель, к которым относится земельный участок. Они устанавливаются только законом и в строго определенных целях охраны и защиты земельных участков, связанных с ними объектов, в других предусмотренных законом случаях. Ограничения представляют собой запреты на совершение (воздержание) от определенных действий и видов деятельности, предоставляя возможность внешнего воздействия на сферу хозяйственного господства собственника третьим лицам, в случае нарушения гражданином запретов, установленных законом. 4) В результате проведенного анализа правовой природы земельного участка можно сделать вывод о том, что он в равной степени является объектом и публичных, и частных правоотношений. Но если объектом публичных правоотношений является земельный участок как часть природного объекта и ресурса (земли), то объектом частных правоотношений является земельный участок как объект недвижимости, обладающий индивидуализирующими характеристиками, позволяющими ему участвовать в гражданском обороте. Особенность правового режима земельного участка как объекта публичных правоотношений определяется признаками, присущими ему как части природного объекта и ресурса. Особенности положения земельного участка в системе недвижимого имущества состоят в следующем: земельный участок обладает качеством неперемещаемости в абсолютной степени, тогда как все иные недвижимые вещи (кроме участков недр) - только в относительной. При этом выделяется особая способность земельных участков проецировать принадлежащее им от природы качество неперемещаемости на иные объекты недвижимости в силу прочной связи последних с землей. 5) Анализ исследования правового регулирования залога земельных участков позволили внести следующие предложения по совершенствованию действующего законодательства в данной области В Законе об ипотеке отсутствует упоминание о том, что заложенный земельный участок должен использоваться по назначению. Такое положение вещей вряд ли является правильным, поскольку это может способствовать нарушению одного из базовых положений гражданского законодательства о земельных участках и земельного законодательства - использование земельного участка по целевому назначению. Так, пункт 3 статьи 40 Закона об ипотеке закрепляет правило, согласно которому залогодатель с согласия залогодержателя вправе предоставить в пользование третьим лицам заложенное имущество для целей, не соответствующих назначению имущества. Если же таким заложенным имуществом будет являться земельный участок, то противоречие данной нормы Закона об ипотеке земельному законодательству проявляется со всей очевидностью. Представляется, что указанные несоответствия можно устранить путем внесения изменений в пункт 1 статьи 29 Закона об ипотеке и предусмотреть, что если предметом ипотеки является земельный участок, то залогодатель, а также третьи лица, которым предоставлен заложенный земельный участок, обязаны использовать его по целевому назначению. Кроме того, буквальное толкование пункта 2 статьи 63 Закона об ипотеке приводит к выводу о возможности залога части земельного участка, что противоречит положениями ГК РФ о недвижимости и судебной практике. Полагаю, что устранить указанное несовершенство можно путем внесения изменений в Закон об ипотеке, изложив пункт 2 статьи 63 в следующей редакции: "Не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования, за изъятиями, установленными федеральным законом". 6) Правовой режим ограничений права собственности граждан на земельный участок имеет сложный комплексный характер, поскольку установление и прекращение ограничений основано на нормах федеральных законов различной отраслевой принадлежности и только в той мере, в какой это необходимо для обеспечения целей, защищаемых Конституцией РФ. Ограничения права собственности раскрываются с учетом категории земель и зонирования, их целевого назначения и разрешенного использования. Они касаются различных аспектов правового режима земельных участков, которые обусловлены их экологической, потребительской ценностью, а также характеристикой рассматриваемых объектов права собственности как недвижимого имущества. 7) Новеллой российского законодательства следует считать введение судебного решения как основания возникновения сервитутов, поскольку ни римское частное право, ни дореволюционное гражданское право России не знали принудительного судебного порядка создания сервитутных прав. В п. 3 ст. 274 ГК РФ сказано: "В случае недостижения соглашения об установлении сервитута или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута". Если в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что истцом принимались меры к достижению такого соглашения, в удовлетворении иска отказывается или заявление оставляется без рассмотрения ввиду того, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Кроме того, согласно ст. 277 ГК РФ необходимым условием установления сервитута является отсутствие возможности обеспечения потребностей заинтересованного лица каким-либо иным способом, помимо сервитута, то есть при невозможности пользования истцом принадлежащими ему помещениями иначе чем посредством установления сервитута. 8) Существует необходимость принятия специального федерального закона по вопросу изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд,, причем в нем могут и должны отдельно содержаться нормы, посвященные проведению соответствующих массовых мероприятий, а отдельно - иным возможным случаям изъятия. Необходимо включение в него понятия "изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд" в связи с отсутствием такового; понятия "государственные и муниципальные нужды", а также норм, где предусмотрены основания изъятия земельных участков для государственных нужд, к которым могут быть отнесены проведение крупномасштабных государственных мероприятий, проведение международных форумов с участием глав государств и др.

Нормативно-правовые акты 1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 дек. 1993 г. (ред. от 21.07.2014) // Рос.газ. — 1993. — 25 дек. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.04.2014) // СЗ РФ. – 1994. - № 32. - Ст. 3301. 3. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) // СЗ РФ. – 2001. - N 44. - Ст. 4147. 4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // СЗ РФ. – 2005. - № 1. – Ст. 16. 5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним :Федер. закон 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // СЗ. – 1997. - № 30. – Ст. 3594. 6. О землеустройстве :Федер. закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ // СЗ РФ – 2001. - N 26. Ст. 2582. 7. О государственном кадастре недвижимости:Федер. закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ // СЗ РФ. – 2007. - N 31. - Ст. 4017. 8. О крестьянском (фермерском) хозяйстве :Федер. закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ // СХ РФ. – 2003. - N 24. Ст. 2249. 9. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения :Федер. закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ // СЗ РФ. – 2002. N 30. 10. Об ипотеке (залоге недвижимости) :Федер. закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ // СЗ РФ. – 1998. - N 29. - Ст. 3400. 11. О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с "Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии"): Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 // СЗ РФ. – 2009. - N 25. - Ст. 3052. Акты судебных органов 1. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Миль Наталии Степановны на нарушение ее конституционных прав отдельными положениями Федерального закона "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Определение Конституционного Суда РФ от 11 мая 2012 г. N 758-О // СПС «Консультант Плюс». 2. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства : постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 // Вестник ВАС РФ. - N 5. - 2005. 3. Постановление Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2010 г. N 13138/09 по делу N А54-5310/2008-С9 // Вестник ВАС РФ. 2010. N 5. 4. Постановление Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2009 г. N 366/09 // www.arbitr.ru. 5. Постановление Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2009 г. N 11596/09 // www.arbitr.ru. 6. Апелляционное определение Верховного суда Новосибирской области от 07.02.2013 по делу N 33-1481/2013. Документ не публиковался. Доступ из СПС «Консультант Плюс». Литература 1. Анисимов А.П., Мелихов А.И. Правовой режим земельных участков: новый межотраслевой подход к соотношению норм гражданского и земельного права // Право и экономика. 2008. N 12. С. 5. 2. Анчоков А.М. О некоторых вопросах, связанных с договором аренды // Право и экономика. – 2012. - N 12. 3. Баранова Е.А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование: Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. М., 2005. 4. Белов В.А. Гражданское право Общая часть Учебник для вузов Том 1: Введение в гражданское право. М.: «Юрайт». 2011. 5. Боголюбов С.А. Земельное законодательство и концепция развития гражданского законодательства // Журнал российского права. 2010. N 1 6. Винницкий А.В. Участие публичных образований в имущественных отношениях: проблемы сбалансированности административно-правового и гражданско-правового регулирования // Административное и муниципальное право. 2010. N 11. 7. Галиновская Е.О. О правовых особенностях образования земельного участка (новое в законодательстве) // Хозяйство и право. 2009. N 1. С. 11. 8. Германов А.В. Земельный участок в системе вещных прав. М.: «Статут», 2011. – 144 с. 9. Гольцблат А.А. Сделки с землей в России: Купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека/А.А. Гольцблат; На рус.и англ. яз. — 2-е изд., доп. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2007. — 100 с. 10. Гражданское право России: Общая часть / Под ред. О.Н. Садикова. М.: «Контракт»: «ИНФРА-М», 2006 г. 11. Гражданское право. В 4 т. Т. 1: Общая часть : учеб.для студентов вузов, обучающихся по направлению 521400 «Юриспруденция» и по специальности 021100 «Юриспруденция» / [Ем В.С. и др.] ; отв. ред. — Е.А. Суханов. — 3-е изд., перераб и доп. — M. : ВолтерсКлувер, 2010. — 736 с. 12. Гражданское право. Учебник. Т. 1. 4-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2009. - 616 с. 13. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора. - "Юстицинформ", 2007. – 432 с. 14. Евсеев Е.Ф. Сущность и основания классификации вещей в гражданском праве // Адвокат. - 2011. - № 2. - С. 92. 15. Евсеев Е.Ф. Правовой режим делимых и неделимых вещей // Адвокат. - 2010. - N 3. - С. 29 – 39. 16. Ершов В.А. Все о земельных отношениях: кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ. 2009. - 135 с. 17. Жевлакович М.С. Институт аренды земельных участков в законодательствах Российской Федерации и государств — членов Европейского Союза: монография / М.С. Жевлакович. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2011. — 319 с. 18. Жернаков Д. В. Правовой режим земельных участков как объектов гражданского оборота: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2005. 24 с. 19. Жиров А. Самострой: проблемы настоящего и будущего // Жилищное право. – 2012. - N 5. -С. 73-74. 20. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд - проблемы правового регулирования // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. N 10 21. Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками. М.: Новая правовая культура, 2006. - 104 c. 22. Касьянчик А.И.Соотношение частного и публичного при регулировании права на землю в Республике Беларусь, Российской Федерации и Украине // Публично-правовые исследования (электронный журнал). – 2012. - N 3 23. Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками. М.: Новая правовая культура, 2006. - 104 c. 24. Ким Д.Ч. Ограниченные вещные права на недвижимое имущество: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2009. 25. Крамкова Т. В. Гражданско-правовой режим земельного участка: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. 26 с. 26. Крассов О.И. Юридическое понятие "земельный участок" // Экологическое право. 2004. N 2. С. 12 - 17. 27. Левахин В.Т. Гражданско-правовой режим земельных участков сельскохозяйственного назначения: Дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2008. 28. Малеина М.Н. Понятие и виды нематериальных благ как объектов личных неимущественных прав // Государство и право. 2014. N 7. С. 40 - 47.. 29. Минаева А.А. Понятие "правовой режим земель" и его значение в земельном праве // Правовые вопросы недвижимости. 2011. N 1. 30. Митягин К.С. Правовая природа земельного участка: научно-практические межотраслевые правовые подходы // Законодательство. 2008. N 1. С. 63. 31. Михайлов Д.И. Услуги как объект гражданских прав // Новый юридический журнал. 2012. N 4. С. 97 - 106. 32. Оболонкова Е.В. Изъятие земельных участков для государственных (муниципальных) нужд // Законодательство и экономика. - 2014. - N 1. - С. 33 - 43. 33. Пискунова М. Делимость земельных участков // Бизнес-адвокат. - 2008. - N 10. 34. Поветкина Е.Л. Изъятие имущества для публичных нужд: цивилистические устои и современные тенденции // Закон. 2014. N 2. С. 41 - 60. 35. Родионова О.М. Механизм гражданско-правового регулирования в контексте современного частного права. М.: Статут, 2013. С. 89-90 36. Русецкий А.Е. Реализация принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества при государственной регистрации ипотеки // Право и экономика, 2006, N 4. 37. Сафарова М. Д. Практика применения института развития застроенных территорий // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2013. – декабрь. С. 55-58. 38. Скловский К.И. Применение законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. – М.: «Статут» , 2004. 39. Судебная защита земельных прав граждан России: учеб.пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности «Юриспруденция» / [Ю.Н. Андреев, Н.Д. Амаглобели, В.Н. Данилкин]; под ред. Ю.Н. Андреева. — М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2010. — 375 с. 40. Токарева К.Г. Институт ренты: история и развитие законодательства // История государства и права. – 2007. - N 21. С. 32. 41. Тужилова-Орданская Е.М. Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: Автореф. дисс. ... д-ра юрид. наук. М., 2007. 42. Улюкаев В.Х., Чуркин В.Э., Нахратов В.В., Литвинов Д.В. Земельное право. М.: Юридическая фирма "ЧАСТНОЕ ПРАВО", 2010, - 344 с. 43. Чубаров В.В. Некоторые проблемы взаимодействия гражданского и земельного законодательства и пути их решения // Журнал российского права. 2005. N 9. С. 52 - 57. 44. Щукина Л. Расторгнуть - по соглашению, отказаться - по закону // ЭЖ-Юрист. - 2011, - N 5. С. 51.