Особенности оценки стоимости коммерческой недвижимости на примере торгового помещения

Актуальность темы исследования. С появлением в России рыночных отношений возникла объективная необходимость независимой оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Проблемы оценки недвижимости давно решаются зарубежными и сравнительно недавно - российскими учеными- экономистами. Возрастающий объем публикаций по исследованиям в этой области в России свидетельствует об актуальности данного направления и интересе со стороны государственных и частных структур. Частные структуры проявляют заинтересованность в независимой оценке коммерческой недвижимости для определения размеров ипотечных кредитов, в целях минимизации рисков, для судебных споров и в других случаях, когда необходимо принять аргументированное решение о стоимости объекта недвижимости. Органы государственной власти нуждаются в адекватной оценке объектов недвижимости для принятия решений о приватизации и сдачи их в аренду. Кроме того, давно ведется работа по привлечению оценщиков к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости как налогооблагаемой базы для исчисления налога на недвижимость. В перспективе эти платежи должны стать преобладающими в общем объеме налоговых поступлений в бюджеты муниципалитетов.

---

Если вам нужна диссертация под заказ , закажите её написание на сайте Work5.

---

. В крупных городах России проблема практической оценки коммерческой недвижимости решается неплохо: существует развитая информационная инфраструктура рынка, имеются квалифицированные специалисты, умеющие использовать данную инфраструктуру для принятия аргументированных решений, существует общепринятая методология оценки. Малоактивным рынкам присущи, как общие для рынка коммерческой недвижимости свойства, так и дополнительные риски, связанные с низкой инвестиционной активностью в данных локациях. Вместе с тем, рынки с неразвитой инвестиционной средой, то есть малоактивные рынки, осуществляют экономическую деятельность, для реализации которой необходимо использование соответствующих инструментов оценки. Существующие методики оценки объектов коммерческой недвижимости основаны на категориях, отражающих развитые рыночные отношения, и практически «не работают» в условиях почти полного отсутствия рыночной информации, что порождает множество конфликтов между субъектами рыночных отношений. Об этом свидетельствует судебная практика оспаривания результатов проводимых оценок. В связи с этим, для осуществления оценочной деятельности в населенных пунктах с малоактивным рынком недвижимости необходимо формирование новых подходов и методов оценки коммерческой недвижимости, что будет способствовать справедливому формированию цен на недвижимость, информационной открытости локальных рынков недвижимости и, следовательно, тем самым улучшению инвестиционного климата в регионах. Цель дипломной работы: исследовать теоретические, правовые и методические аспекты оценки стоимости коммерческой недвижимости, определить стоимость конкретного объекта коммерческой недвижимости для сделки купли- продажи.

Т.о. для начала следует определить цель оценки коммерческой недвижимости. В случае, когда клиент хочет продать свое торговое, офисное или складское помещение, его интересует продажная стоимость. Если же ему предстоит залог имущества, важно знать, насколько большую ценность оно представляет. Также на этом этапе необходимо установить связанные с коммерческой недвижимостью юридические права и получить детальное физическое описание и характеристики объекта. Следует помнить, что эта информация будет являться достоверной только в течение определенного времени. На следующем этапе производится анализ полученной информации. Происходит оценка эффективности использования объекта недвижимости, которая зависит от факторов, включающих реальные способы использования здания или помещения и их финансовую оправданность, учитывая обстоятельства рыночных отношений и максимальную эффективность. Далее необходимо выбрать метод, с помощью которого будет оцениваться объект. Для определения стоимости нежилой недвижимости можно использовать отдельно или одновременно затратный, доходный и сравнительный методы. Они позволяют определить три различных цены одного и того же здания или помещения, из которых, в свою очередь, складывается окончательная оценка итоговой величины стоимости объекта коммерческой недвижимости. Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на информации о недавно заключенных рыночных сделках с аналогичными объектами. В эту информацию вносят поправки, которые учитывают существенные различия между оцениваемым зданием или помещением и похожими объектами. Этот метод позволяет установить реальную рыночную стоимость недвижимого имущества. Фактическая же цена продажи может отклоняться в какую-либо сторону в зависимости от условий сделки и мотивации ее участников. Затратный метод включает в себя целый комплекс оценочных мероприятий. Они базируются на том, что стоимость объекта коммерческой недвижимости будет равна сумме цен земельного участка, на котором располагается нежилое здание и воспроизводства строения, а также всех улучшений. Кроме того, из полученного результата вычитают стоимость обязательств и накопленный физический износ. Доходный метод отражает уровень рисков, а также качество и количество дохода, который объект коммерческой недвижимости сможет принести в течение срока своей службы. Корректную оценку нежилой недвижимости, являющуюся трудоемким процессом, могут провести только опытные специалисты, которые учтут все характеристики здания или помещения, а также рыночные обстоятельства. В результате проведенного исследования задачи дипломной работы выполнены в полной мере: 1) рассмотрены теоретические аспекты оценки стоимости коммерческой недвижимости; 2) изучены методические вопросы оценки стоимости коммерческой недвижимости; 3) определена стоимость коммерческой недвижимости для сделки купли- продажи (на примере торгового помещения).

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // Официальный текст Конституции РФ с внесенными в нее поправками от 30.12.2008 опубликован в изданиях: Российская газета, N 7, 21.01.2009, Собрание законодательства РФ, 26.01.2009, N 4, ст. 445, Парламентская газета, N 4, 23-29.01.2009. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Принят Государственной Думой 21 октября 1994 года). Часть первая(в ред. Федеральных законов от 20.02.1996 N 18-ФЗ, от 12.08.1996 N 111-ФЗ, от 08.07.1999 N 138-ФЗ, от 16.04.2001 N 45-ФЗ, от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 161-ФЗ, от 26.11.2002 N 152-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 23.12.2003 N 182-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 29.07.2004 N 97-ФЗ, от 29.12.2004 N 192-ФЗ, от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 30.12.2004 N 217-ФЗ, от 02.07.2005 N 83-ФЗ, от 21.07.2005 N 109-ФЗ, от 03.01.2006 N 6-ФЗ, от 10.01.2006 N 18-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 30.06.2006 N 93-ФЗ, от 27.07.2006 N 138-ФЗ, от 03.11.2006 N 175-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 18.12.2006 N 231-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 29.12.2006 N 258-ФЗ, от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 26.06.2007 N 118-ФЗ, от 19.07.2007 N 197-ФЗ, от 02.10.2007 N 225-ФЗ, от 01.12.2007 N 318-ФЗ, от 06.12.2007 N 333-ФЗ, от 24.04.2008 N 49-ФЗ, от 13.05.2008 N 68-ФЗ, от 14.07.2008 N 118-ФЗ, от 22.07.2008 N 141-ФЗ, от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 30.12.2008 N 306-ФЗ, от 30.12.2008 N 311-ФЗ, от 30.12.2008 N 312-ФЗ, от 30.12.2008 N 315-ФЗ, от 09.02.2009 N 7-ФЗ, от 29.06.2009 N 132-ФЗ, от 17.07.2009 N 145-ФЗ, с изм., внесенными Федеральными законами от 24.07.2008 N 161-ФЗ, от 18.07.2009 N 181-ФЗ) //Собрание законодательства РФ. 1994 № 32. 3. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 N 95-ФЗ (Принят Государственной Думой ФС РФ 14.06.2002), (ред. от 19.07.2009 – начало действия редакции - 21.10.2009 в соответствии с ФЗ от 19.07.2009 N 205-ФЗ//Собрание законодательства РФ - 20.07.2009, Российская газета - 22.07.2009)//Первоначальный текст документа опубликован в изданиях: Парламентская газета N 140-141, 27.07.2002, Российская газета N 137, 27.07.2002, Собрание законодательства РФ от 29.07.2002, N 30, ст. 3012. 4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 N 146-ФЗ (Принят ГД ФС РФ 16.07.1998), (ред. от 29.12.2009), (с изм. и доп., вступающими в силу с 29.01.2010) В данном виде документ опубликован не был //Первоначальный текст документа опубликован в изданиях: Российская газета, N 148-149, 06.08.1998, Собрание законодательства РФ, N 31, 03.08.1998, ст. 3824. 5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (Принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 27.12.2009) (с изм. и доп., вступившими в силу с 01.01.2010, на основании ФЗ РФ от 27.12.2009 N 365-ФЗ). В данном виде документ опубликован не был //Первоначальный текст документа опубликован в изданиях: Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147, Парламентская газета, N 204-205, 30.10.2001, Российская газета, N 211-212, 30.10.2001. 6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (Принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 27.12.2009) В данном виде документ опубликован не был // Первоначальный текст документа опубликован в изданиях: Российская газета, N 290, 30.12.2004, Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16, Парламентская газета, N 5-6, 14.01.2005. 7. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (принят ГД ФС РФ 17.06.1997), (ред. от 23.11.2007, изменения, внесенные Федеральным законом от 02.10.2007 N 225-ФЗ, вступили в силу с 1 февраля 2008 года.) Первоначальный текст документа опубликован в изданиях//Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594, Российская газета, N 145, 30.07.1997. 8. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества//СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251. 9. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. (принят ГД ФС РФ 16.07.1998) (ред. от 24.07.2007) // Российская газета, N 148-149, 06.08.1998. 10. Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1.О недрах. (ред. от 27.12.2009)//Российская газета, N 52, 15.03.1995. 11. Федеральный закон от 21.07.1997 N 123-ФЗ. О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации. (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) (ред. от 05.08.2000)//Российская газета, N 148, 02.08.1997. 12. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219. Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (ред. от 22.11.2006)//Собрание законодательства РФ, 23.02.1998, N 8, ст. 963. 13. ФСО-1 : Приказ Минэкономразвития России "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20 июля 2007 года N 256 14. ФСО-2 : Приказ Минэкономразвития России "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" от 20 июля 2007 года N 255 15. ФСО-3 : Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" от 20 июля 2007 года N 254 16. ФСО-4 : Приказ Минэкономразвития России Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22 октября 2010 года N 508 17. ФСО-5 : Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» от 4 июля 2011 года N 238 18. ФСО-6 : Приказ Минэкономразвития России Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» от 7 ноября 2011 года N 628 Литература: 19. Асаул А.Н. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул. СПб.: Питер, 2009. -512 с. 20. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2007 21. Белых Л.П. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие.- М.: ИНФРА-М, 2010.- 231 с. 22. Березин М.Ю. Налогообложение недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2013 23. Борисов Е. Ф. Экономическая теория. Хрестоматия – М.: «Высшая школа», 2010 24. Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2013. – 148 с. 25. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 2009. - 592 с. 26. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2013. - 704 с. 27. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2010. - 496 с. 28. Евстафьева И.Ю. Инвестиции: Учебное пособие.- СПб.: СПбГИЭУ, 2009.- 99 с. 29. Казаков А.П. - Минаева Н.В. Экономика. М„ ЦИПККАП, 2006.-512с. 30. Камаев В. Д. Учебник по основам экономической теории – М.: «Владос», 2006.-621с. 31. Макконел К., Брю С. Экономикс. - М.: Республика, 2010. 32. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости): Организация, управление, финансирование. СПб: Питер, 2013. - 256 с. 33. Максимов С.Н. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Ассоциация риэлтеров и домостроителей Санкт Петербурга. СПб., 2010. - 154 с. 34. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости / С.Н. Максимов. СПб: Питер, 2010. - 272 с. 35. Максимов С.Н. Экономика недвижимости. СПб Университет 2009 36. Максимов С.Н. Управление недвижимостью: Учебник.М., Дело 2008 37. Мамай В.И. Недвижимость: вопросы права собственности, владения и распоряжения. М.: ИКЦ МарТ, 2010 38. Маховикова Г.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие/ Г.А.Маховикова, Т.Г.Касьяненко.- М.: Кнорус, 2009.- 304 с. 39. Нагаев Р.Т. Недвижимость как источник богатства.- М.: Экономика, 2009.- 304 с. 40. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2013 41. Поляков Л.А. Рынок недвижимости и ипотека: Учебное пособие. Ярославль, 2009.-2 кн. 42. Рахман И.А. Методы оценки и прогнозирования сферы недвижимости в строительстве. М.: МАКС-Пресс, 2011 43. Рахман И.А. Оценка объектов недвижимости, нематериальных активов и бизнеса: Учеб.-метод. пособие. М., 2013 44. Рузавин Г.И, Мартынов В.Т. Курс рыночной экономики / Под ред. Г.И. Рузавина. -М. Банки и биржи, 2007.- 319 с.:ил. 45. Симионов Ю.Ф., Домрачев Л.Б. Экономика недвижимости. Учебное пособие для студентов экономических вузов. М.: ИКЦ МарТ, 2008 46. Смирнова И.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – СПб.: СПбГИЭУ, 2013. 47. Современная экономика. Общедоступный учебный курс. Ростов-на-Дону, издательство «Феникс», 2006, 608с. 48. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. – М.: БЕШ, 2010. – 204 с. 49. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб: Изд-во Санкт-Петербург. ГТУ, 2007 50. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. В.А. Швандара. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2010 51. Управление недвижимостью: Анализ зарубежного опыта и возможность его применения в России // Российское предпринимательство. - 2008. - №4.- С. 146-151. 52. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. М.: Дело, 2010 53. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Генри С. Харрисон.-М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 2009.-231 с. 54. Шмитц А. и Бретт Д. Анализ рынка недвижимости. - ULI-THE URBAN LAND INSTITUTE, 2008. – 243 с. 55. Яковец Ю.В. Рента, антирента, квазирента в глобально-цивилизационном измерении. М: Академкнига ИКЦ, 2013. - 240