По данным УК Clever Estate, на сегодняшний день более 80% управления объектами недвижимости в Москве сосредоточено в руках компаний-владельцев зданий, которые сами осуществляют управление и комплексное обслуживание своей недвижимости. 18% рынка принадлежат управляющим компаниям-«ветеранам», давно зарекомендовавшим себя на рынке. 2% составляют новые высокотехнологичные компании, возникшие в кризис и активно развивающиеся сейчас. По словам Сергея Крекова, именно эта доля имеет самый ощутимый потенциал для развития и бурного роста. Прогнозируется, что к 2015 году объем рынка коммерческой недвижимости в Москве увеличится на 15-20%, что повлечет за собой увеличение количества Property Management компаний.
Одним из трендов рынка управления недвижимостью-2013 является довольно активный интерес к нему крупных иностранных управляющих компаний. В то же время владельцы объектов недвижимости в настоящее время стараются минимизировать свои риски и затраты, связанные с управлением объектами. Иностранные компании, пытающиеся сейчас зайти на российский рынок, разумеется, прежде всего нацелены на коммерческую недвижимость класса А: офисы, где расположены крупные банки, инвестиционные фонды, иностранные представительства. С другой стороны, российские компании тоже активно нацелены на этот сегмент. И хотя прямой конкуренции нет, у обеих сторон есть моменты, препятствующие выходу на него.
Иностранные компании приносят на российский рынок управления недвижимостью пакет единых международных стандартов менеджмента и технического обслуживания, значительный опыт и четкое видение процесса, что соответствует ожиданиям владельцев премиального сегмента коммерческой недвижимости, и чего часто нет у российских управляющих компаний. С другой стороны, несмотря на большой международный опыт, у них нет знания специфики российского рынка, нет российского клиентского портфеля, что немаловажно. И, как у любой компании, входящей на новый для нее рынок, у них присутствует множество издержек, которые они должны как-то учитывать. Как следствие, их прайс за услуги абсолютно неприемлем для России и даже для Москвы, так как находится выше рынка. Опустить же цены до уровня среднерыночных российских западные компании не могут в силу своей единой ценовой политики».
Действенным инструментом для выхода на А-сегмент российской недвижимости и дальнейшего управления им является создание консорциумов российских и западных компаний. В рамках консорциума возможен эффективный баланс интересов всех его участников. Так, западные компании имеют возможность через консорциум внедрять свои стандарты управления недвижимостью. Также, на них ложится контролирующая функция, клиентский сервис. Кроме того, иностранные компании приносят в консорциум свой бренд и его репутацию. Российские же управляющие компании несут на себе финансовые обязательства по договору и адаптируют стандарты под российскую специфику рынка. Кроме того, такой альянс подразумевает гибкую ценовую политику для клиентов, потому что все возможные издержки берут на себя российские участники консорциума.
В нашей стране отсутствует понятие комплексного менеджмента, единого, стандартизированного и документально закрепленного менеджерского подхода к управлению недвижимостью. Управляющие компании продают клиенту все, что угодно: от набора техники, действующей на объекте, до персонала, работающего там же, но не саму услугу управления. Нет четкого описания услуги – нет и самой услуги, только опираясь на единый существующий стандарт можно правильно сформулировать услугу и систематизировать отношения между заказчиком и исполнителем услуги. В современной России пока не развиты и не созданы составляющие, способствующие формированию стандарта управления недвижимостью. Прежде всего, нет институционального решения проблемы. В российских профильных вузах отсутствует базовое системное образование по специальности управление недвижимостью. Соответственно, отсутствуют сертифицированные и дипломированные специалисты, нет четкой терминологии, нет описания управленческого стандарта.
Современные управляющие компании создают собственные стандарты и правила управления недвижимостью, руководствуясь имеющимися в стране локальными нормами, относящимися к обслуживанию недвижимостью, а не к ее управлению.
Ключевыми являются три нормативных документа. Первый - Государственный стандарт Российской Федерации «Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия», введенный 1 января 2001 года. Но данный ГОСТ ни слова не говорит о самом менеджменте недвижимости. Также, управляющими компаниями используется стандарты из системы ISO в части контроля качества и САНПиН (санитарные правила и нормы), регламентирующие условия, пригодные для работы сотрудников в помещении.
Кроме того, из сферы обслуживания недвижимости в сфере управления применяются отдельные рекомендации, изложенные в СНИПах, в технических требованиях к оборудованию, устанавливаемому в здании, и в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (ППР), изданном в 1974 году. Это лучшее, что было создано в сфере эксплуатации недвижимости, так называемая, классика жанра, правда, 50% описанных там норм относятся не к эксплуатации и инженерии, а к самому конструктиву здания. Но управляющие компании берут некоторые рекомендации оттуда. А больше неоткуда взять. С 1974 года ничего подобного больше не создано.
Здесь уместно обратиться к западному опыту, США и Европа много лет работают по единому CPM- стандарту. СРМ структурирует все отдельные элементы управления в единый комплекс, обеспечивает коммуникацию между элементами управления и эксплуатации недвижимости, формирует систему управления, излагает базовые основы коммуникации с клиентом управляющей компании, контролирует качество услуг для объектов любого класса – от элитного до экономкласса. Разумеется, не предлагается его калькировать на российскую почву – этого и не получилось бы. Но взять принципы CPM за базовую основу – вполне. И прежде всего, пересмотреть отношение к качеству и культуре эксплуатации оборудования объектов. Ввести образовательную дисциплину по управлению объектами недвижимости. Наполнить рынок профессионалами.
25 страниц
80% уникальность
2014 год
59 просмотров
