Затратный метод в оценке недвижимости применяется в следующих случаях:
- при оценке новых либо недавно построенных объектов;
- при определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
- когда требуется технико-экономическое обоснование нового строительства;
- при оценке объектов незавершенного строительства;
- при оценке в целях выделения объектов налогообложения (здания, земельный участок);
- при проведении оценки в целях страхования;
- для итогового согласования стоимости.
Основными этапами расчета стоимости с применением затратного подхода являются:
1. Оценка рыночной стоимости земельного участка. В данном случае стоимость земельного участка определяется как 200-кратная ставка земельного налога на соответствующей территории и зависит от площади земельного участка и нормативной цены земли.
Итак, площадь земельного участка составляет 3400 м2 при ставке земельного налога за 1м2 = 28,2 ден.ед. В таком случае стоимость земельного участка составит:
3400 * 28,2 * 200 = 19 146 000 ден.ед.
2. Определим восстановительную стоимость оцениваемого объекта. Для этого необходимо рассчитать таблицу №1.
Читать дальше
Метод сравнения основан на данных о недавно совершившихся сделках. При этом, базой для данного метода выступает принцип замещения, который предполагает, что рациональный покупатель не будет платить больше за оцениваемую недвижимость, чем стоит аналогичный объект. Данный метод имеет преимущество в использовании для объектов, которые относятся к активным секторам рынка недвижимости, такие как офисы, магазины, склады, жилье и гаражи.
Для данного метода существует три основных этапа применения:
- выявить продажи аналогичных объектов в соответствующем рынке недвижимости из источников, которые заслуживают доверие;
- осуществить проверку информации о сделках;
- провести корректировки стоимости объектов – аналогов методом сравнения их с оцениваемым объектом. При этом, стоит отметить, что корректировка цен осуществляется от объектов-аналогов к оцениваемому объекту.
Итак, исходные данные для решения поставленной задачи, т.е. определения стоимости гаража методом сравнения продаж:
Анализ продаж показал, что:
При увеличении площади объекта на 50 м.кв., стоимость его увеличивается на 1%;
Стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из бетонных блоков по сравнению с кирпичными;
При удалении объекта от автозаправки стоимость его уменьшается на 0,8% на 1 км.;
Стоимость объекта возрастает на 20%, если имеются коммуникации (водоснабжение);
Стоимость объекта возрастает на 10%, если имеется отопление.
Читать дальше
Метод капитализации дохода базируется на определении стоимости недвижимости связанным с ней доходом, который будет получен в будущем. Данный метод имеет преимущество для всех типов недвижимости, которые приносят доход. Для доходного метода присущи следующие этапы при которых устанавливается стоимость недвижимости:
- определение будущих доходов или чистого эксплуатационного дохода;
- определение значений коэффициентов, при помощи которых доходы капитализируются;
- определение величины текущей стоимости объектов оценки.
Итак, исходные данные следующие:
Определить стоимость офиса на 5 лет.
Читать дальше
1. С.В. Гриненко. Экономика недвижимости. – 2004
2. Харрисон Г. Оценка недвижимости. М., 1995.
3. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. М., РОО, 1996.
4. Коваль А.П. Как оценить имущество предприятия. М.: Финстатинформ, 1996.
5. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В.Е.Есипова/ - СПб: Из-во СПб ГУЭФ, 1998.
Читать дальше
10 страниц
80% уникальность
2015 год
11 просмотров
