Актуальность темы исследования обусловливается следующими обстоятельствами. Во-первых, в настоящее время оценка недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д.
Во-вторых, в современном обществе помимо случаев обязательной независимой оценки, увеличивается необходимость оценки недвижимости в целом. Оценка недвижимости все чаще необходима при купле-продаже имущества, получении кредита под залог имущества, страхования имущества, реорганизации, ликвидации, а также использования прав наследования. Собственники недвижимости довольно часто неэффективно управляют своей собственностью, а при продаже определяют ее рыночную цену без привлечения оценщиков. Эти проблемы негативно влияют на доходность и в конечном итоге на стоимость недвижимости в целом.
В-третьих, недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. При этом оценка недвижимости рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью в современных условиях кризисной экономики.
Объект исследования – рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной в г. Екатеринбурге.
Предмет курсовой работы – оценка стоимости объекта недвижимости в современных условиях.
Целью выполнения работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведения расчетов по определению стоимости выбранного объекта недвижимости.
Исходя из поставленной цели, можно сформулировать следующие задачи курсовой работы:
- собрать и проанализировать общие сведения об объекте оцени;
- описать объект оценки;
- проанализировать окружение объекта оценки;
- определить стоимость объекта оценки.
Информационная база курсовой работы включает нормативно-правовые акты, статистические материалы, труды ведущих отечественных и зарубежных авторов, посвященные вопросам оценки недвижимого имущества, таких авторов как Бузова И.А. [4], Иваницкая И. П. [5], Касьяненко Т. Г. [6], Лысенкова П. Л. [7] и др., а также Интернет-ресурсы.
Курсовая работа состоит из введения, четырех глав основного текста, заключения, списка использованных источников, приложений.
На начальном этапе выполнения работы раскрыт используемый понятийный аппарат. В основной части работы охарактеризован объект оценки, проведен анализ его окружения, а также проведена оценка стоимости недвижимости тремя подходами и проведено согласование результатов оценки. В заключении сформулированы основные выводы и обобщены результаты работы.
Содержание работы изложено на 31 странице машинописного текста, включает 2 рисунка, 13 таблиц, список использованных источников состоит из 20 наименований.
Читать дальше
В соответствии с положениями Гражданского Кодекса Российской Федерации недвижимость – это «земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, те объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» [1].
Можно выделить следующие объекты недвижимого имущества [11, с. 8]:
- жилой фонд (помещения, предназначенные для постоянного проживания);
- нежилой фонд (офисы, отели, здания производственного, коммунально-бытового, спортивно-культурного назначения, объекты здравоохранения, образования, торговли);
- земля;
- объекты гаражно-строительных кооперативов;
- объекты внешнего благоустройства (дороги и тротуары, скверы, сады, парки, зеленые полосы, мосты, набережные, берегоукрепляющие сооружения);
- инженерные сооружения (теплофикационные, канализационные, электротехнические, водопроводные, газопроводные сооружения, сооружения связи, метрополитен, водоемы, речные и морские суда и прочие сооружения, находящиеся на воде);
- инженерные сети (водопроводные, канализационные, газопроводные, тепловые, электрические сети, сети связи, сети предприятий Горэлектротранса);
- сельскохозяйственные объекты (включая лесные угодья);
- объекты специального назначения (церкви, кладбища, аэропорты, вокзалы).
Термин «Оценочная деятельность» содержится в ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Читать дальше
Исходя из характеристик параметров, представленных в таблице 6, можно сделать вывод, что квартира находится в хорошем состоянии, износ конструктивных элементов низкий.
В настоящее время объект используется под жилую функцию. По результатам осмотра объекта оценки установлено, что жилой находится в хорошем состоянии, износ конструктивных элементов средний.
Читать дальше
Характеристика месторасположения объекта оценки – объект расположен в пределах жилого квартала, преимущественно в жилой застройке населенного пункта г. Екатеринбург, обеспеченного необходимой инженерно-транспортной и социально-бытовой инфраструктурой.
Квартира расположена в одном из домов ЖК «Рощинский». В состав жилого комплекса «Рощинский» входит шесть монолитных домов, высота которых варьируется от 18 до 25 этажей. ЖК находится на южной окраине Екатеринбурга, в Чкаловском районе – на Уктусе, примерно в 3 километрах от метро «Ботаническая». Путь до центра города от «Рощинского» займет около двадцати минут [20].
Преимущества расположения объекта:
- экологически чистый спокойный район в 20 минутах езды от центра города;
- комфортные квартиры с видом на пруд, лес и горы;
- тихий двор с детской и спортивной площадкой;
- просторный паркинг;
- рядом остановка автобуса и маршрутного такси, удобная транспортная развязка;
- совсем рядом – сосновый лес, река Исеть, Нижнеисетский пруд, Уктусские горы, ТЦ «Глобус» и аквапарк.
Таким образом, анализ местоположения объекта оценки позволяет сделать вывод об инвестиционной привлекательности района расположения объекта в целом.
Наиболее эффективное использование (НЭИ) оцениваемого объекта – это вероятное, законное, физически возможное, экономически целесообразное и финансово осуществимое использование, которое приводит к максимальной продуктивности объекта и наивысшей его стоимости. Совокупность процедур отыскания и обоснование выбора варианта НЭИ из множества альтернативных вариантов использования оцениваемого объекта называется анализом НЭИ, результаты которого представлены ниже.
Читать дальше
4.1 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
Проведем оценку стоимости недвижимого имущества сравнительным подходом, суть которого заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировке данных.
Использование в качестве объектов сравнения цен предложений оправдано с той точки зрения, что покупатель при принятии решения о приобретении объекта обязательно проанализирует текущие цены предложения сравнимых объектов.
Основными критериями при подборе объектов-аналогов являлись:
- месторасположение – Чкаловский район г. Екатеринбурга;
- тип дома – монолитные дома;
- количество комнат – двухкомнатная квартира;
- общая площадь квартиры (наиболее приближенная к площади объекта оценки);
- вторичный рынок недвижимости.
В процессе оценки цены продаж объектов сравнения приводятся к цене оцениваемого объекта через систему поправок.
Расчёты поправок будем проводить в относительных показателях (долях), при этом будем придерживаться следующих правил:
1) если оцениваемый объект лучше аналога по какому-либо параметру, то поправка по этому параметру, вносимая в цену аналога, будет больше единицы. И наоборот, если объект оценки хуже аналога, то величина поправки будет меньше единицы.
2) при определении поправок будем учитывать следующие моменты:
- поправки будем определять исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;
- объекты не должны отличаться по местоположению;
- будем делить цены объектов с одинаковыми параметрами на цены с отличающимися.
Читать дальше
В заключение можно отметить, что оценка стоимости объекта недвижимости является сложным и многогранным процессом, который требует учета множества факторов и анализа большого количества информации. Однако, несмотря на все трудности, оценка стоимости объекта недвижимости является необходимым инструментом для принятия правильных решений при совершении сделок купли-продажи, сдаче в аренду, залоге и пр.
В результате написания курсовой работы была достигнута цель, заключающаяся в закреплении теоретических знаний и приобретении практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведения расчетов по определению стоимости выбранного объекта недвижимости.
Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:
- собраны и проанализированы общие сведения об объекте оцени;
- описан объект оценки;
- проанализировано окружение объекта оценки;
- определена стоимость объекта оценки.
При сопоставлении результатов наибольший вес имел сравнительный подход, т.к. именно он считается эффективным при определении стоимости объекта недвижимости. По результатам оценки определена рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу г. Екатеринбург, Рощинская ул., д. 46, кв. 105, которая составляет 6351,16 тыс.руб.
Читать дальше
1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023) – Ст. 130. [Электронный ресурс] // СПП «Консультант плюс»
2. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 13.06.2023) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [Электронный ресурс] // СПП «Консультант плюс»
3. Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 (ред. от 30.11.2022) «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (вместе с «Федеральным стандартом оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Федеральным стандартом оценки «Виды стоимости (ФСО II)», «Федеральным стандартом оценки «Процесс оценки (ФСО III)», «Федеральным стандартом оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», «Федеральным стандартом оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Федеральным стандартом оценки «Отчетом об оценке (ФСО VI)») [Электронный ресурс] // СПП «Консультант плюс»
4. Бузова, И.А. Управление недвижимостью / И.А. Бузова. - М.: Дело, 2019. - 241 c.
5. Иваницкая, И. П. Введение в экономику недвижимости / И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев. - М.: КноРус, 2019. - 240 c.
6. Касьяненко Т. Г. Оценка недвижимого имущества : учебник / Т. Г. Касьяненко. — Москва : КноРус, 2021. — 397 с.
7. Лысенкова П.Л. Правовое регулирование оценочной деятельности [Электронный ресурс] // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. 2022. №5-3. – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoe-regulirovanie-otsenochnoy-deyatelnosti (дата обращения: 01.03.2024).
8. Мезенцева О. В. Оценка коммерческой недвижимости: учебное пособие / О. В. Мезенцева. Екатеринбург : УрФУ, 2011. 115 с.
9. Мурзин, А. Д. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент / А.Д. Мурзин. - М.: Феникс, 2018. - 384 c.
10. Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г.Касьяненко, Г.А.Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. - 2-е изд., стер. - М.: КНОРУС, 2018. - 752 с.
11. Управление недвижимостью и ее оценка: учебное пособие / Л. Н. Бондарева [и др.]. Екатеринбург: Изд-во Рос. гос. проф.-пед. ун-та, 2012. 122 с.
12. Харьковский И.Д., Радионова М.В. Оценка стоимости объектов недвижимости: эконометрический подход // Экономика и бизнес: теория и практика. 2022. №3-2. – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/otsenka-stoimosti-obektov-nedvizhimosti-ekonometricheskiy-podhod (дата обращения: 01.03.2024).
13. Чернов И.А. Процесс формирования стратегий инвестиций в недвижимость на примере российского рынка // Экономика и социум. 2022. №6-1 (97). – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/protsess-formirovaniya-strategiy-investitsiy-v-nedvizhimost-na-primere-rossiyskogo-rynka (дата обращения: 01.03.2024).
14. Экономика недвижимости: учебник и практикум для академического бакалавриата. Пол. ред. С.Н. Максимова. – М.: Юрайт, 2019. – 650 с.
15. Ясницкий Л. Н., Ясницкий В. Л., Алексеев А. О. Моделирование рынков жилой недвижимости крупнейших городов России // Экономика региона. 2022. №2. – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/modelirovanie-rynkov-zhiloy-nedvizhimosti-krupneyshih-gorodov-rossii (дата обращения: 01.03.2024).
16. График и динамика цен аренды двухкомнатных квартир в Екатеринбурге [Электронный ресурс] // Витрина недвижимости Restate. – Режим доступа: https://ekaterinburg.restate.ru/graph/ceny-arendy-2komnatnih/#form1 (дата обращения: 01.03.2024).
17. Запрос посредством доступа к ФГИС ЕГРН [Электронный ресурс] // Портал услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. – Режим доступа: https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/p/cc_present/ir_egrn (дата обращения: 01.03.2024).
18. Индикаторы рынка недвижимости [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.irn.ru/ (дата обращения: 01.03.2024).
19. Недвижимость в Екатеринбурге: квартиры, дома, коммерческая недвижимость, земля – Продажа и аренда недвижимости на Авито [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.avito.ru/ekaterinburg/nedvizhimost (дата обращения: 01.03.2024).
20. Рощинский, ЖК - цены на сайте от официального застройщика Корпорация Маяк, планировки жилого комплекса, ипотека, акции новостройки - Свердловская область, Екатеринбург, Рощинская улица – ЦИАН [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://zhk-roshcinskiy-ekb-i.cian.ru/ (дата обращения: 01.03.2024).
Читать дальше
31 страниц
65% уникальность
2024 год
5 просмотров
