Договор аренды недвижимого имущества: вопросы заключения и государственной регистрации

Актуальность исследования. Договор аренды недвижимого имущества является одним из самых часто заключаемых и наиболее востребованных договоров. На сегодняшний день существует большое количество различных платформ, на которых размещены объявления сдачи в аренду недвижимого имущества.

---

У нас вы можете заказать дипломную работу по информатике. Преподаватели и аспиранты выполнят качественную дипломную работу для вас.

---

Каждый может найти и арендовать недвижимость для разных целей: проживание, хранение различного рода имущества, размещение офисов и так далее. Недвижимое имущество сдается в аренду арендодателем для получения дополнительной прибыли, а также может существовать как отдельный вид бизнеса (бизнес-центры, складские терминалы и т. д.). Поэтому в последнее время сдача в аренду недвижимого имущества набирает большую популярность среди населения. Отношения между арендатором и арендодателем строятся на договорной основе. Но любая сделка недвижимости всегда связана не только с высокой доходностью, но и с высокими рисками, как для арендодателя, так и для арендатора. Поэтому сторонам договора аренды недвижимости следует проявлять повышенное внимание при его заключении. Вопросы арендных отношений в последнее время становятся все более актуальными, что объясняется развитием рыночных отношений и возникновением все больших пробелов в законодательном регулировании аренды, поскольку нормативные акты, содержащие нормы об арендных отношениях достаточно обширны и требуют тщательного изучения. В связи с этим важными остаются вопросы гражданско-правового регулирования арендных отношений в сложившихся условиях. Изучая юридическую доктрину по данной тематике следует выделить таких ученых как А.М. Анчоков, В.А. Белов, М.И. Брагинский, М.Т. Газзаева, Е.М. Михайленко и другие. Но данными учеными не были рассмотрены проблемы, которые касаются правового регулирования договора аренды с учетом уровня экономического развития общества и благосостояния. Цель настоящей работы – рассмотреть договор аренды недвижимого имущества. Задачи, решаемые в процессе работы: – раскрыть общую характеристику договора аренды недвижимости; – исследовать вопросы заключения и государственной регистрации договора аренды недвижимости. Объектом исследования являются договор аренды недвижимости как теоретическая категория и как правовое явление социальной действительности. Предметом исследования являются не только нормативно-правовые акты, но и судебная практика. При написании работы использованы труды ученых-правоведов, материалы периодической печати, специальная литература, а также нормативно-правовые акты, материалы судебной практики. Методологическая основа исследования. При подготовке данной работы использовались общенаучные методы системного анализа, анализа и обобщения научных, нормативных и практических материалов. Теоретическая значимость исследования состоит в том, что правовой анализ и обобщение научных идей и взглядов, выводы, сделанные в процессе данного обобщения и изучения выбранной темы, позволяют всесторонне подойти к особенностям правового регулирования договора аренды недвижимости, а также раскрыть проблемы, возникающие в данной сфере. Практическая значимость исследования определяется возможностью использования рекомендаций в совершенствовании законодательства в области договора аренды недвижимости, а также в дальнейшей научной разработке проблем развития договорных отношений. Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.

Договор аренды является одним из самых распространенных и востребованных гражданско-правовых договоров в сфере передачи имущества во временное владение и пользование либо только в пользование. Этот договор используется преимущественно при осуществлении предпринимательской деятельности. Востребованность этого договора объясняется тем, что у участников гражданского оборота не всегда есть достаточно средств для приобретения имущества в собственность или это просто экономически нецелесообразно с точки зрения поставленных ими задач. Особенно это касается недвижимого имущества, которое является дорогостоящим. При этом собственники недвижимого имущества заинтересованы в заключении договора имущественного найма не меньше арендаторов, поскольку принадлежащая им недвижимость может служить одним из источников дохода или им просто необходимо получать средства для надлежащего содержания и ухода за их активами. В условиях кризисных явлений в экономике, являющихся последствиями ограничений из-за пандемии COVID-19, роль договоров аренды недвижимости как правовых средств осуществления предпринимательской деятельности еще более возросла. Договор аренды недвижимости – это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимое имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. Для договора аренды недвижимости характерен особый правовой режим, который объясняется особой ценностью объекта указанного договора. Обязанность по регистрации договора аренды, заключенного сроком более одного года, закреплена не только в Гражданском кодексе Российской Федерации, но и в других нормативных актах. Договор аренды недвижимости, как и иной договор, заключается путем согласования его существенных условий (ст. 432 ГК РФ). Для договора аренды недвижимости являются существенными и, соответственно, подлежат согласованию между сторонами следующие условия: – о предмете договора; – о размере арендной платы (для договора аренды здания, сооружения, земельного участка); – о выкупной цене (для договора аренды недвижимости с правом выкупа). При отсутствии согласования названных условий договор аренды недвижимости признается не заключенным. Вместе с тем, в судебно-арбитражной практике выработана позиция в соответствии с которой, если в договоре отсутствуют существенные условия, но при этом одна сторона приняла от другой полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила его действие договор признается судом заключенным. На наш взгляд такое разъяснение высших судебных органов вступает в противоречие с положениями гражданского законодательства об аренде. Ведь п. 3 ст. 607 ГК РФ определяет следующее: «В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным». Полагаем, предмет договора аренды недвижимого имущества должен подлежать согласованию в обязательном порядке с четким определением объекта аренды – недвижимого имущества подлежащего передаче по договору в наем. Условие о предмете договора аренды недвижимости согласовывается путем определения всех индивидуализирующих характеристик объекта недвижимости, который передается арендатору. При этом следует учитывать особенности конкретного объекта недвижимости, ведь, как справедливо отмечается в литературе, указанные виды объектов гражданских прав многообразны и сложны. Так, при передаче в аренду земельного участка последний должен быть описан (определена его площадь, местоположение, кадастровый номер и т.д.) и в установленном порядке установлены его границы. Размер арендной платы также подлежит обязательному согласованию между сторонами в качестве существенного условия. Данное требование установлено в отношении зданий и сооружений в ст. 654 ГК РФ, которая устанавливает, что «при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным». Данные положения применяются и к аренде предприятий. Однако в отношении других объектов недвижимости данное правило не устанавливается, что, на наш взгляд, не логично. Таким образом, в настоящее время правила закона, устанавливающие существенные условия договора недвижимого имущества должны быть изменены. Представляется целесообразным на уровне закона предусмотреть общие правила об аренде всех видов недвижимого имущества четко определив существенные условия такого договора для всех видов недвижимости.

Нормативно-правовые акты 1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410. 2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 01.05.2022) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147. 3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 01.05.2022) // Собрание законодательства РФ. – 2015. – № 29 (часть I) – Ст. 4344. Специальная литература 4. Авеков В.В. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. – М., 2018. – 82 с. 5. Бевзенко Р.С. Договор аренды недвижимости: судебная практика // СПС «Консультант Плюс», 2022. 6. Высоцкая Е.В. Признаки договора аренды недвижимости // Достижения науки и образования. – 2019. – № 5 (46). – С. 67-73. 7. Готовое решение: Что понимается под имуществом в гражданском праве // СПС «Консультант Плюс», 2021. 8. Ерш А.В. Аренда зданий и иных сооружении. Дисс ... канд. юрнд. наук. – М., 2018. – 210 с. 9. Змиевский Д.В. Актуальные проблемы и пути совершенствования договора аренды земельных участков в системе частного права / Д.В. Змиевский, Н.Н. Владимиров // Вестник Российского университета кооперации. – 2017. – № 1(27). – С. 97-102. 10. Зобова Е.П. Движимое или недвижимое имущество: каковы критерии? // Аптека: бухгалтерский учет и налогообложение. – 2021. – № 2. – С. 47-55. 11. Пронина Ю.О., Пилипенко А.Ю. Проблемы правового режима сделок с недвижимостью // В сборнике: Перспективы развития институтов права и государства сборник научных трудов 2-й Международной научной конференции. Юго-Западный государственный университет. – 2019. – 394 с. 12. Семенов А.И. Актуальные проблемы классификации договора аренды транспортных средств с экипажем / А.И. Семенов, Д.В. Змиевский // Актуальные проблемы публичного и частного права в контексте современных процессов реформирования законодательства: Сборник материалов II Международной заочной научно-практической конференции, посвященной Дню юриста, Чебоксары, 03 декабря 2015 года / Ответственный за выпуск Д.В. Змиевский. – Чебоксары: Чебоксарский кооперативный институт (филиал) автономной некоммерческой образовательной организации высшего образования Центросоюза Российской Федерации «Российский университет кооперации», 2018. – 561 с. 13. Семенова Е.Г. Правовая природа права аренды недвижимости // Ученые записки Крымского федерального университета имени В.И. Вернадского. Юридические науки. – 2020. – № 1. – С. 160-178. 14. Тимошенко М.И., Гаврилов В.Н. «Договор из воздуха»: особенности аренды будущей вещи // В сборнике: Научное сообщество студентов. Междисциплинарные исследования. Электронный сборник статей по материалам XVIII студенческой международной научно-практической конференции. – 2017. – 511 с. 15. Шапкина Г.С. Регулирование аренды и безвозмездного пользования имуществом в Гражданском кодексе Российской Федерации / Г.С. Шапкина, Е.А. Павлодский // Законодательство и экономика. – 2017. – № 5/6. – С. 3-29. Судебная практика 16. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // СПС «Консультант плюс». 17. Определение Верховного суда РФ от 26.06.2020 по делу № 305-ЭС20-4196 // СПС Гарант 18. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.12.2018 № Ф09-8133/18 // СПС «Консультант Плюс. 19. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.02.2017 № Ф10-5944/2016 // СПС «Консультант Плюс». 20. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31 января 2018 г. по делу № А03-2018 // СПС «КонсультантПлюс». 21. Решение Арбитражного суда г. Москвы от 11.01.2021 № А40-285997/18-35-2260 // Интернет-ресурс: URL: https://www.klerk.ru/buh/articles/511777/ (дата обращения 20.10.2022).