Совершенствование государственного регулирования рынка недвижимости

Актуальность выбранной темы. Среди элементов рыночной экономики недвижимость занимает особое место, являясь и предметом производства, и предметом/ объектом потребления. Развитием рыночных отношений определяется и развитие оценочных алгоритмов. Рыночная стоимость определяется как «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства». В современной практике оценки недвижимости применяют три классических подхода, предусмотренных федеральными и международными стандартами оценки. Сравнительный подход в большей степени основывается на анализе основных рыночных факторов, поэтому является наиболее распространенным, или другими словами базовым. Данный подход исходит из прямого моделирования факторов предложения и спроса, поэтому сравнительный подход стараются использовать даже в тех случаях, когда объем данных ограничен и не позволяет произвести достоверную точечную (индивидуальную) оценку объекта.

---

Почему проще заказать написание реферата по обществу, чем делать это самому? Реферат не самая важная студенческая работа, как правило его нужно сдать "для галочки". Так зачем тратить время на его написание, если можно обратиться к профессионалам из Work5? Мы выполним реферат на любую тему по самым низким ценам.

---

В данном случае методы сравнительного подхода позволяют получить стоимостной диапазон, в котором может находиться искомая стоимость (массовая оценка). Основная цель проведения массовой оценки, как в России, так и во многих странах направлена в первую очередь на развитие системы налогообложения недвижимого имущества, а также применяется для решения иных прикладных задач, связанных с управлением и развитием рынка недвижимости. Принципиальное отличие массовой оценки от индивидуальной состоит в использовании не единичных данных, а статистических диапазонов значений параметром, при этом оба вида оценки опираются на доходный, затратный и сравнительный подходы. В целом можно утверждать, что «экономическая справедливость» при проведении массовой оценки значительно выше, чем индивидуальной, поскольку любая сделка обусловлена определенными субъективными факторами. В этом смысле массовая оценка будет в большей степени отражать «рыночную» стоимость, чем индивидуальная цена каждой конкретной сделки. Успешное применение математического моделирования позволяет на примере массовой оценки развивать и методологию индивидуальной оценки недвижимости сравнительным подходом. Кроме того, модель массовой оценки позволит решить вопрос неэффективного управления жилищным фондом в РФ. Цель исследования состоит в разработке системы сплошной оценки (массовой оценки) объектов недвижимости с учетом действующего методологического и методического обеспечения процесса оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, направленной на совершенствование методов сравнительного подхода к оценке в рамках практической деятельности оценщиков, а также для государственного регулирования рынка недвижимости. Объект исследование – особенности регулирования недвижимости. Предмет – особенности применения разных методов оценки недвижимости. В процессе выполнения работы решаются следующие задачи: - определение понятия и методов оценки недвижимости; - анализ особенностей применения методов оценки недвижимости; - анализ применения оценки недвижимости БТИ Республики Татарстан. В работе использовались труды авторов цивилистов: Старинский В.Н., Куприн А.А., Старинский В.Н., Куприн А.А., Грозаву И.И., Учинина Т.В., Бибилашвили А.Д. Кроме того, были исследованы практики применения различных методов оценки недвижимости. Работа состоит из введения, где обозначены актуальность выбранной темы, объект, предмет, методы, использованные при написании, цель выполнения работы и задачи, решаемые при проведении исследования. Первая глава носит теоретический характер, в ней рассмотрены понятия и признаков оценки недвижимости. Вторая глава носит аналитический характер. Вторая глава посвящена анализу правового механизма оценки недвижимости.

Так как конституционный принцип свободы экономической деятельности предполагает стабильность, предсказуемость и надёжность гражданского оборота, то и должны быть защищены надлежащим образом не только права собственника, но и права добросовестного покупателя. Для разрешения этих вопросов необходимо пойти по пути уточнения положений в гражданском законодательстве, а именно внести изменения в статью 302 ГК РФ, закрепив в ней правило о праве собственника по своему усмотрению выбирать способ защиты нарушенного права, в случае если его имущество находится не у стороны по сделке, а у третьего лица, которое в свою очередь оказывается добросовестным приобретателем. Во всех случаях защиты права собственности, независимо от выбранного собственником способа защиты, подлежит исследованию вопрос о добросовестности приобретателя. В современной действительности единственной гарантией стабильности в финансовых операциях является процедура страхования рисков, что позволяет получить гарантии если не по исполнению договорной конструкции, то уж по материальной компенсации точно. Однако, к такому механизму покупатели прибегают нечасто из-за стоимости договора страхования, напрямую зависящей от цены договора. При этом страховая организация перед заключением договора проводит самостоятельную правовую экспертизу объекта, что также на руку потенциальному покупателю жилья. Все вышесказанное наглядно показывает, что слабой стороной в договорной конструкции купли- продажи жилой недвижимости является покупатель. Именно его риски не прекращаются даже после фиксации права собственности на жилье в едином государственном реестре. Именно он, заплатив за жилье, рискует остаться и без денег, и без жилой недвижимости. Смягчить ситуацию могут приведенные выше рекомендации, но, к сожалению, не на сто процентов.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации – [Электронный ресурс] – URL: http://base.garant.ru/10164072/6/#bl ock_1006 2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.09.2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательств Российской Федерации от 29.10.2001 № 44. Ст. 4147. 3. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ (последняя редакция) [Электронный ресурс] – URL: http://base.garant.ru/10164072/6/#bl ock_1006. 4. Постановление Правительства РФ от 25.06.2006 № 367 «Об утверждении Правил проведения арбитражным управляющим финансового анализа» // Собрание законодательства РФ. 2017. № 26. Ст. 2664 5. Анущенкова К.А. Анущенкова В.Ю. Финансово-экономический анализ: учебно-практическое пособие. М.: Дашков и Ко, 2009. 404 с. 6. Акимова, М.С., Поршакова, А.Н., Улицкая, Н.Ю., Старостин, С.В., Оцоколич, В.С. О необходимости развития инфраструктурного обеспечения российского рынка недвижимости / М.С. Акимова, А.Н. Поршакова, Н.Ю. Улицкая, С.В. Старостин, В.С. Оцоколич // Экономика и предпринимательство. – 2019. – № 12-2 (41-2). – С. 956-959. 7. Бакулина А.А. Оценка девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости / А.А. Бакулина / Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. – Казань, 2017. 8. Гецов М.А. Мисинева И.А. Использование маркетинга в сфере девелопмента: материалы науч.-практич. конф. Сиб.гос.аэрокосмич.ун-т. – Красноярск, 2015. 9. Баронин, С.А. Управление в развитии недвижимости: уч.пособие / С.А. Баронин, С.Н. Попельнюхов, И.В. Попова, Е.В. Тарханова – Пенза, 2018. 10. Глухова К.А., Учинина Т.В. Инвестиционная привлекательность строительства крупных торгово-развлекательных центров в регионах // Современные проблемы науки и образования. -2018. -№ 6. -С. 644. 11. Есютин А.А., Карпова Е.В. Розничные торговые сети: стратегии, экономика и управление. Учебное пособие. М.:КНОРУС, 2010 — 424 с. 12. Красовская, Е.А., Ситжанова, А.М. Торговая коммерческая недвижимость города Оренбурга: реалии и перспективы / Е.А. Красовская, А.М. Ситжанова // Монография. - Оренбург, 2018. 13. Медведева, Е.Н., Глухова, К.А., Учинина, Т.В. Анализ тенденций и особенностей развития торговой недвижимости / Е.Н. Медведева, К.А. Глухова, Т.В. Учинина // Современные проблемы науки и образования. – 2018. – № 1-1 – С. 780. 14. Офицерова К.А., Учинина Т.В. Маркетинговые исследования при анализе инвестиционной привлекательности строительства торговых объектов // Современные проблемы науки и образования. – 2018. -№ 3.- С. 334. 15. Глазунов М.И. Оценка финансовой устойчивости коммерческой организации на основе данных бухгалтерского баланса // Экономический анализ: теория и практика. 2019. № 21. С. 28–36. 16. Гутковская Е.А., Колесник Н.Ф. Оценка финансовой устойчивости коммерческой организации и мероприятия по ее повышению // Вестник ремарского государственного университета. 2019. № 2 (124). С. 35—46 17. Дудник Д.В. Особенности управления земельными ресурсами муниципального образования. управление сельскими муниципальными образованиями и его перспективы / Д. В. Дудник. Краснодар, 2019. 18. Дудник Д.В. Оценка эколого-экономического риска в процессе рационального природопользования при осуществлении эколого-экономического управления земельными ресурсами региона (по материалам Краснодарского Края) / Д.В. Дудник // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. 2018. № 5 (41). С. 19. 19. Дудник Д.В. Оценка эффективности организационноэкономического механизма землепользования в контексте динамики структурных изменений земельных ресурсов в Российской Федерации / Д.В. Дудник, С.А. Бирюков, С.А. Дьяков, Т.А. Дудник // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. 2019. № 111. С. 1064-1079. 20. Дудник Д.В. Оценка эффективности организационно-экономического механизма землепользования в контексте динамики структурных изменений земельных ресурсов в Российской Федерации / Д.В. Дудник, С.А. Бирюков, С.А. Дьяков, Т.А. Дудник // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. 2019. № 111. С. 1064-1079. 21. Дудник Д.В. Эффективное управление земельными ресурсами как основа развития агропромышленного комплекса / Д.В. Дудник, С.А. Дьяков, К.А. Юрченко // Экономика и предпринимательство. 2017. № 8-2 (85). С. 1041- 1045. 22. Бардулин Е.Н., Буга А.В., Куприн А.А. Особенности регулирования и специфика оценочной деятельности для целей судопроизводства //Экономика и управление: вчера, сегодня, завтра. 2017. № 11. С. 129-138. 23. Грабовый П.Г., Трухина Н.И., Околелова Э.Ю. Динамическая модель прогнозирования развития инновационного проекта // Технология текстильной промышленности №1 (367), 2017. – С.78-82 144 24. Грабовый П.Г., Трухина Н.И., Околелова Э.Ю. Управление инвестиционном проектом воспроизводства недвижимости с учетом рисков // Технология текстильной промышленности №1 (367), 2017. – С.52-56 25. Околелова Э.Ю., Трухина Н.И., Шибаева М.А.Модель оценки эффективности инвестиций в объекты коммерческой недвижимости с учетом рисков // Экономика строительства№ 4 (46), 2017. - С. 15-29 26. OkolelovaE.Yu., Shulgina L.V., Trukhina N.I., Shibaeva M.A., Shulgin A.V.The mechanism of evaluation under the conditions of uncertainty of innovational project as a random process //Advances in Intelligent Systems and Computing. 2019. Т. 726. С. 56-63. 27. Okolelova E., Shibaeva M., Shalnev O. // Development of innovative methods for risk assessment in high-rise construction based on clustering of risk factorsВсборнике: E3S Web of Conferences 2018. С. 03015 28. Баринов В.Н., Околелова Э.Ю., Трухина Н.И., Корницкая О.В. Управление городскими территориями: учеб. пособие / В.Н. Баринов, Э.Ю. Околелова, Н.И. Трухина, О.В. Корницкая ; «Ритм». – Воронеж, 2020. – 128с. 29. Нюхалкина Д. Кадастровая оценка по новым правилам // ЭЖ-Юрист. 2016. № 28. С. 16. 30. История оценки недвижимости – [Электронный ресурс] – URL:http://www.abn-consult.ru/articles/istoria-ocenkinedvijimosti.html 31. Gladilin A.V., Dotdueva Z.S., Klimovskikh Y.A., Sharunova E.V., Labovskaya Y.V. Establishment of information economy under the influence of scientific and technical progress // Advances in Intelligent Systems and Computing. 2019. T. 726. C. 46-55. 32. Старинский В.Н., Куприн А.А., Грозаву И.И. Особенности и специфика оценочной деятельности на современном рынке коммерческой недвижимости//Экономика и управление: вчера, сегодня, завтра. 2017. № 11. С. 26-32 33. База недвижимости «ЦИАН». [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www. cian.ru (дата обращения: 12.09.2022). 34. Ассоциация развития рынка недвижимости СтатРиелт. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://statrielt.ru/statistika-rynka (дата обращения: 12.02.2021). 35. Учинина Т.В., Бибилашвили А.Д. Исследование тенденций развития торговой недвижимости // Образование и наука в современном мире. Инновации. -2017. -№ 1. -С. 279-287. 36. Учинина Т.В. Формирование стратегии управления объектами торговой недвижимости в условиях снижения востребованности площадей // Образование и наука в современном мире. Инновации. -2017.- № 1. -С. 287-296. 37. Шимановский, С.А. Теоретические аспекты оценки состояния рынка недвижимости жилищной сферы / С.А. Шимановский // Экономика и управление. – 2020. – № 4. – С. 60–65.