Индивидуальная оценка рыночной стоимости объекта единого недвижимого комплекса(на конкретном примере)

Для России сегодня характерно множество экономических проблем. Многие из них обозначаются весьма нестандартно и своеобразно, в первую очередь это относится к проблеме оценки недвижимости. В эпоху кризисов глубоких потрясений особое внимание уделяется профессиона-лизму, требуемого для грамотного управления любой недвижимостью. Оценка стоимости недвижимости актуальна сейчас и будет актуальны до тех пор, пока будет существовать собственность.

---

Курсовая работа по истории на заказ поможет вам сэкономить свое время. Доверьте написание курсовой работы Work5!

---

В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с не-движимостью. С развитием рынка недвижимости появилась профессия оценщика, она имеет большое значение для покупателя и продавца обоснованной це-ны сделки. Для совершения многих операций с недвижимостью и другими объектами оценки заключение оценщика может быть не только желатель-ным, но и строго обязательным. Оценочная деятельность как объект пра-вового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщика - независимого эксперта по определению рыночной стоимости, с другой стороны - юридическим фактором, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценки целях. Юридический факт - это факт реальной действительности, с которым действующие законы и иные правовые акты связывают возникновение, изменение или прекраще-ние правоотношений. Экспертное установление стоимости имущества необходимо во мно-гих ситуациях делового оборота, а отчет о стоимости, составленный экс-пертом оценщиком должен иметь доказательственное значение. В целях упорядочивания деятельности экспертов оценщиков, а также в целях уста-новления их правового статуса установлено ряд законов и других норма-тивных актов, регулирующих их оценочную деятельность. Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сего-дняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собствен-ности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достиг-ла мирового уровня. Создаваемый механизм организации и функционирования рыночной экономики уже не может обойтись без оценок капитала – недвижимости, бизнеса, земли и ее недр, машин и оборудования. Поэтому рыночные пре-образования в экономике требуют сегодня не только политического и об-щественного согласия, глубоких преобразований, но и кропотливой, тща-тельной работы, которая включает в себя создание правовой среды, отра-ботку нормативной базы, технологий функционирования и взаимодействия субъектов рынка, подготовку специалистов совершенно новых профессий. В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики. Объект исследования: ООО «Механизированные работы». Предмет исследования: оценка стоимости ООО «Механизированные работы». Целью настоящей работы является анализ теоретических основ оцен-ки недвижимости и реализация методики оценки единого недвижимого комплекса на практике. Задачами данной работы было: - рассмотреть: понятие, виды, характеристики, особенности ЕНК; - изучить общие принципы оценки недвижимости и ЕНК; - выявить особенности оценки имущественных прав; - проанализировать методологические подходы к оценке недвижимо-сти; - охарактеризовать ООО «Механизированные работы»; - выбрать методы расчета; - рассчитать рыночную стоимость ООО «Механизированные рабо-ты»; - найти направления совершенствования оценки ООО «Механизиро-ванные работы. Методами используемыми для определения рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости явились затратный и метод капитализа-ции дохода, а также экономические методы исследования. Структура работы состоит из: введения, трёх глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Теоретическая значимость исследования заключается в дополнении и развитии инструментов оценки рыночной стоимости жилой недвижимости в течение жизненного цикла и обусловлена тем, что выводы и результаты могут быть использованы для решения теоретических проблем, касаю-щихся экспертизы недвижимости и оценки стоимости ее управления в тече-ние жизненного цикла объектов жилой недвижимости в регионе. Практическая значимость работы состоит в доведении результатов теоретических разработок до конкретных рекомендаций по возможному практическому использованию разработанных зависимостей для управле-ния рыночной стоимостью недвижимости.

Для каждого оцениваемого объекта собственности оценщик при определении рыночной стоимости, должен рассматривать все имеющиеся в его распоряжении методы и выбрать из них наиболее подходящие, Оценщик пришел к выводу, что при определении рыночной стоимости имущественного комплекса применимы два описанных подхода - затратный и доходный подход. Согласование полученных показателей стоимости заключается в сведении стоимостных показателей, полученных на основе применения двух подходов к единой итоговой средневзвешенной величине рыночной стоимости оцениваемых объектов. С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости. Исходя из всеобъемлющего анализа всех данных, полученных при изучении рассматриваемого объекта недвижимости, были даны две стоимостные оценки полных прав собственности на здания, сооружения и землю комплекса объектов недвижимости ООО «Механизированные работы». Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение. Оценка исследуемого объекта с использованием затратного метода и метода капитализации дохода дала следующие результаты: - затратный метод 7 268 674, 67 руб.; - доходный подход 8 839 746, 73 руб.; Затратный метод, иначе его называют методом суммирования затрат, используется для объектов оценки недвижимости сложной структуры и не типовых, каким в принципе является исследуемый гостиничный комплекс. Идея метода в том, что объект недвижимости оценивается как стоимость земельного участка плюс стоимость воспроизводства либо стоимость замещения объекта, которая обязательно корректируется на величину оцененного износа. Износ может быть физическим, функциональным или обусловлен внешними воздействиями. Основными недостатками затратного метода при оценке уже существующих зданий и сооружений являются: невозможность сооружения нового, уже изношенного сооружения, маловероятность воспроизводства устаревшего сооружения, невозможность отделения зданий и сооружений от земли. Несмотря на то, что имеется достаточно надежная и обширная нормативная база для использования затратного метода в виде сметных норм, укрупненных сборников по переоценке различных объектов недвижимости, применение их на практике в большинстве случаев не может дать реального представления о величине рыночной стоимости этих объектов. В основу методов сравнительного анализа продаж положены анализ и обработка рыночных данных. Он использует информацию о недавних продажах конкурентоспособных объектов с тем, чтобы выработать логическое заключение относительно стоимости оцениваемой недвижимости. Следует заметить, что на современном этапе рынок недвижимости в нашей стране, являющейся ядром всех имущественных прав, находится в стадии становления. По существу у нас относительно развит только рынок жилья. Таким образом, главное отличие в деятельности оценщиков Казахстана состоит в том, что у нас практически отсутствуют открытые данные реальной стоимости сделок с имуществом, так как их участники в силу разных причин стараются скрыть эту информацию. Некоторые виды недвижимости вообще не продаются на открытом конкурентном рынке. Поэтому метод сравнения продаж, который широко применяется в зарубежной практике, мы использовать в полной мере не можем из-за отсутствия достоверной информации. Таким образом, из трех общеизвестных методов оценки недвижимости, в наших условиях наиболее приемлемым и надежным для определения рыночной стоимости является доходный метод. Метод дисконтирования дохода подразумевает оценку дохода, который приносит объект недвижимости, и приведение его к текущей стоимости на момент оценки. Предполагается, что потенциальный владелец недвижимости рассчитывает на получение потока дохода от ее эксплуатации. Данный метод используется для оценки тех объектов, которые приобретаются с целью извлечения потока дохода, например, сдаваемые в аренду жилые дома, здания под офисы и торговые павильоны. Только поняв различные инструменты анализа приносящей доход собственности, можно быть готовым к решению множества проблем, которые встречаются при оценке и анализе недвижимости. В данной работе были решены следующие задачи: - рассмотрены: понятие, виды, характеристики, особенности ЕНК; - изучены общие принципы оценки недвижимости и ЕНК; - выявлены особенности оценки имущественных прав; - проанализированы методологические подходы к оценке недвижимости; - дана характеристика ООО «Механизированные работы»; - выбраны методы расчета; - рассчитаны рыночная стоимость ООО «Механизированные работы»; - найдены направления совершенствования оценки ООО «Механизированные работы.

1. Земельная рента как основа кадастровой стоимости / A.B. Осенняя, И.В. Будагов, Э.В. Кравченко [и др.] // Вестник Адыгейского государ-ственного университета. Сер. 5, Экономика, 2016. - № 4 (190). – 258 с. 2. Болотин, Сергей Алексеевич Информационные методы оценки не-движимости. Учебник для студентов учреждений высшего образования / Болотин Сергей Алексеевич. - М.: Академия (Academia), 2016. - 441 c. 3. Варламов, А. А. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости / А.А. Варламов, А.В. Севостьянов. - М.: Ко-лосС, 2016. - 265 c. 4. Варламов, А.А. Земельный кадастр. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости. Учебник / А.А. Варламов. - М.: КолосС, 2016. - 449 c. 5. Евграфов, М.А. Асимптотические оценки и целые функции / М.А. Евграфов. - М.: [не указано], 2018. - 217 c. 6. Касьяненко, Т. Оценка недвижимости: Учебник / Т. Касьяненко. - М.: Проспект, 2019. - 512 c. 7. Касьяненко, Т.Г. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов. - М.: КноРус, 2016. - 752 c. 8. Касьяненко, Т.Г. Оценка недвижимости / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов. - М.: КноРус, 2019. - 640 c. 9. К вопросу оспаривания кадастровой стоимости / A.A. Коломыце-ва, A.B. Осенняя, П.И. Ламанов [и др.] // Наука. Техника. Технологии (по-литехнический вестник), 2016. - № 4. – 23 с. 10. Наназашвили, И.Х. Кадастр, экспертиза и оценка объектов не-движимости. / И.Х. Наназашвили. - М.: Высшая школа, 2019. - 431 c. 11. Наназашвили, И.Х. Кадастр, экспертиза и оценка объектов не-движимости: Справочное пособие / И.Х. Наназашвили, В.А. Литовченко, В.И. Наназашвили. - М.: Высшая школа, 2019. - 431 c. 12. Наназашвили, И.Х. Оценка недвижимости / И.Х. Наназашвили, В.А. Литовченко. - М.: Архитектура-С, 2017. - 200 c. 13. Осенняя A.B., Будагов И.В., Хахук Б.А. Кадастровая оценка объ-ектов недвижимости в современных условиях // Современные тенденции развития науки и технологий: сб. науч. тр. по материалам Междунар. науч.-практ. конф.: в 5 ч. / под общ. ред. Ж.А. Шаповал. Белгород, 2017. - № 4, ч. 5. – 89 с. 14. Осенняя A.B., Будагов И.В., Хахук Б.А. Проблемы методики ка-дастровой оценки в современных условиях // Современные исследования основных направлений гуманитарных и естественных наук: материалы Междунар. науч.-практ. конф. / под ред. И.Т. Насретдинова. Казань, 2017. – 73 с. 15. Попова, Л.В. Математические методы в оценке: учебно-аналитический цикл для специальности "Оценка стоимости недвижимости": Учебное пособие / Л.В. Попова. - М.: ДиС, 2018. - 112 c. 16. Сидоренко М.И., Осенняя A.B. Совершенствование методики ка-дастровой оценки объектов недвижимости // Наука. Техника. Технологии (политехнический вестник), 2016. - № 4. – 43 с. 17. Севостьянов, А.В. Экономическая оценка недвижимости и инве-стиции / А.В. Севостьянов. - М.: Academia, 2018. - 40 c. 18. Симионова, Н. Е. Методы оценки и технической экспертизы не-движимости / Н.Е. Симионова. - М.: ИКЦ "МарТ", 2016. - 448 c. 19. Симионова, Н. Е. Методы оценки имущества. Бизнес, недвижи-мость, земля, машины, оборудование и транспортные средства / Н.Е. Си-мионова. - М.: Феникс, 2016. - 368 c. 20. Тиндова, М. Г. Интеллектуальная обработка информации в обла-сти оценки недвижимости / М.Г. Тиндова. - М.: Синергия, 2016. - 273 c. 21. Федотова, М.А. Оценка недвижимости (бакалавриат) / М.А. Фе-дотова. - М.: КноРус, 2018. - 176 c. 22. Фокина, О.М. Оценка недвижимости: Учебник / О.М. Фокина. - М.: Финансы и статистика, 2017. - 560 c. 23. Фридман Анализ и оценка приносящей доход недвижимости (Income Property appraisal and analysis) / Фридман, Одруэй Джек; , Нико-лас. - М.: Дело, 2017. - 480 c. 24. Фридман Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Фридман, Ордуэй Джек; , Николас. - М.: Дело, 2016. - 461 c. 25. Хахук Б.А. Методологические подходы к исследованию земель-ной ренты // Актуальные проблемы экономики и права, 2018. - № 1. – 78 с.