Оценка стоимости имущества предприятий или бизнеса позволяет решать многие насущные задачи в рыночной экономике. Являясь важным инструментом рыночной экономики, стоимостная оценка должна быть определенным образом и организована. От этого зависит качество работы оценщиков, эффективность и соответствие принимаемых с их помощью решений.
Анализ рынка коммерческой недвижимости Калининградской области показал, что на рынке имеется достаточное количество предложений продажи и аренды объектов, аналогичных объекту оценки. Результаты расчётов, полученные с использованием сравнительного и доходного подходов при определении рыночной стоимости Объектов оценки, наиболее достоверно отражают рыночную стоимость Объектов оценки.
Затратный подход для определения рыночной стоимости объекта оценки не применялся, так как данный подход чаще всего используется для оценки объектов специального назначения, которые на рынке не реализуются. При определении рыночной стоимости оцениваемого объекта принято решение использовать только сравнительный и доходный подходы. Итоговое значение рыночной стоимости определялось путем согласования полученных значений рыночной стоимости.
Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.
В рамках работы рассматривался рынок коммерческой недвижимости, расположенной в Калининградской области.
Обзор рынка коммерческой недвижимости показал, что диапазон цен предложений на производственно-складские объекты, по состоянию на дату оценки, значительно варьируется и составляет от 1 800 до 13 500 руб. за кв.м.
Величина ставок аренды производственно-складских объектов, расположенных в Калининградской области, находится в диапазоне от 600 до 2500 рублей за кв.м. в год.
Оцениваемый объект представляет собой нежилое здание, основное назначение которого - производственно-складское, площадью 1350,4 кв.м, расположенное на земельном участке с правом долгосрочной аренды площадью 2100 кв.м. Объект расположен в поселке Озерки Калининградской области в 28-30 км от г. Калининград.
На текущий момент здание пустующее, направление его использования ограничены. В рамках проводимой оценки наиболее эффективным видом эксплуатации признано текущее использование здания как производственно-складское.
Теория оценки представляет возможность использования трех подходов при расчете рыночной стоимости: с точки зрения затрат, с точки зрения аналогово продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Необходимость и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор конкретного метода расчета в рамках каждого из подходов определяется в каждом случае индивидуально с учетом многих факторов
Исходя из определения наиболее эффективного использования объекта оценки была проведена оценка с помощью сравнительного и доходного подходов.
В рамках сравнительного подхода оценка производилась методом сравнения прямых продаж. В качестве объектов-аналогов были выбраны помещения, схожие по нескольким характеристикам с оцениваемым объектом. Все здания используются в качестве производственно-складских. Цена на рынке известна.
Все три объекта находятся в Калининградской области, как и объект оценки. Объект-аналог № 1 располагается в поселке Константиновка в 22 километрах от города Калининграда, объект-аналог №2 расположен в поселке Котельниково в 10 километрах от города, объект-аналог № 3 находится в поселке Мамоново в 40 километрах от города. Рыночная цена предложения за один квадратный метр. объекта-аналога № 1 составила 13506 рублей, объекта-аналога №2 – 5682 рублей, объекта-аналога №3 – 5937 рублей.
В связи с тем, что использована цена предложения, а не цена сделки применена корректировка на торг в размере 23,7% ко всем трем объектам сравнения.
Корректировка на права собственности на земельный участок в размере 0,936 применена в объекту-аналогу №2 и 3 в связи с тем, что оцениваемое здание находится на земельном участке с правом долгосрочной аренды так же, как и объект-аналог №1, а два других объекта-аналога продаются с земельным участком, на котором оформлено право собственности.
Оцениваемое здание занимает площадь в 1350,4 кв.м., площадь объекта сравнения №1 – 177,7 кв.м., объекта сравнения №2 – 2200 кв.м., объекта сравнения №3 – 589,5 кв.м. Применяется корректировка в связи с разными занимаемыми площадями для объекта-аналога №1 – 0,7, для объекта-аналога № 2 – 1, для объекта-аналога №3 – 0,85.
Совместно со зданиями передаются права на земельный участок, на котором они находятся. Корректировка на площадь данного земельного участка была рассчитана исходя из стоимости избытка.
Средневзвешенная цена одного квадратного метра рассчитана как сумма стоимости всех трех объектов-аналогов деленная на количество этих объектов. Рыночная цена составила 3733 рублей за 1 квадратный метр.
Площадь оцениваемого здания занимает 1350,4 кв.м., стоимость определяется умножением средневзвешенной цены за 1 кв.м. на занимаемую площадь (3733*1350,4 = 5 040 585).
Рыночная стоимость нежилого здания комплекса по выращиванию грибов, общей площадью 1350,4 кв.м, рассчитанная в рамках сравнительного подхода составляет 5 041 000 рублей.
В рамках доходного подхода рыночная стоимость определялась методом капитализации дохода. Так как эффективное использование данного здания было определено как производственно-складское, то доход при его эксплуатации может быть получен в рамках договора аренды, для чего было необходимо определить рыночную ставку арендной платы за 1 квадратный метр.
Для определения рыночной ставки аренды были определены три объекта-аналога, арендные ставки которых известны на рынке. Для определения средневзвешенной арендной ставки были применены корректировки аналогично корректировкам, которые применяются в рамках сравнительного подхода.
Предложенная ставка аренды за 1 кв.м. объекта сравнение № 1 равна 1824 рублей, объекта сравнения №2 – 1123 рублей, объекта сравнения №3 – 1440 рублей.
Корректировка на торг в размере 19,7% применяется ко всем трем объектам в связи с тем, что в анализе используются цены предложения, а цены свершившихся сделок.
Объект сравнения №1 и объект сравнения №3 находятся в городе Калининграде, а объект сравнения № 2 располагается в Калиниградской области, соответственно применена корректировка на местоположение к объектам-аналогам №1 и №3 в размере 0,83.
Оцениваемое здание занимает площадь в 1350,4 кв.м., площадь сдаваемых в аренду объекта сравнения№1 – 620 кв.м., объекта сравнения №2 – 1069 кв.м., объекта сравнения №3 – 2125 кв.м. В связи с разными занимаемыми площадями применена корректировка для объекта-аналога №1 – 0,85.
Для приведения стоимости объектов-аналогов и объекта оценки к сопоставимым по состоянию применена корректировка в размере 0,82.Все три объекта сравнения находятся согласно описаниям и представленным фотографиям в хорошем состоянии, состояние же объекта оценки позиционируется как удовлетворительное.
Средневзвешенная ставка арендной платы рассчитана как сумма арендных ставок всех трех объектов-аналогов деленная на количество этих объектов (847+739+787)/3 = 791
Таким образом, в для оценки была принята величина арендной платы для рассматриваемых производственно-складских помещений в размере 791 рубля за 1 квадратный метр в год с учетом эксплуатационных расходов (без коммунальных расходов).
Доход в месяц рассчитан как ставка арендной платы, умноженная на площадь здания 791*1350,4=1068513 рублей. Сумма дохода снижена на потери от недозагрузки в размере 23,2% (247 895 рублей в месяц) и сумму операционных расходов 15,3% в месяц (163 482 рублей в месяц). Таким образом, чистый операционный доход в месяц составил 657 135 рублей. С учетом ставки капитализации в 12,4% сумма дохода в год рассчитана в сумме 5 299 478 рублей.
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, составила 5 041 000 рублей, доходным подходом – 5 299 000 рублей.
Итоговая рыночная стоимость нежилого здания комплекса по выращиванию грибов, общей площадью 1350,4 кв.м, по состоянию на дату оценки с учетом округления составила 5 170 000 рублей. Она рассчитана исходя из веса каждого из подходов в 50%.
Разработана рекомендация по увеличению рыночной стоимости объекта оценки, основанная на применении доходного подхода с учетом прямого назначения объекта – выращивания грибов.
Разработка полного проекта по открытию бизнеса по выращиванию грибов достаточно объемна и трудоемка, и требует большого количества информации. В рамках данной работы рассмотрены только основные моменты.
Открытие предприятия по выращиванию грибов достаточно выгодное мероприятия по нескольким причинам:
• высокий спрос на продукцию. Свежие грибы будут покупать как обычные покупатели в магазинах, так и шеф-повара кафе, ресторанов и столовых. Грибы служат отличным заменителем мяса, они являются источником многих витаминов, имеют приятный вкус, используются для приготовления многих блюд.
• Небольшие издержки при производстве. Основные статьи расходов – это приобретение семян и удобрений, затраты на электроэнергию на поддержание необходимого микроклимата в помещении. Расходы на оплату труда минимальны, так как много сотрудников не требуется.
• неприхотливые условия выращивания. Способ выращивания грибов похож на тепличный, где необходимо только поддерживать нужную температуру влажность и уровень освещения. Выращивание грибов можно осуществлять круглый год, в связи с чем, данный бизнес не будет отличаться сезонностью.
Максимальный объем продажи грибов может составить до 500 тонн в год, если сделать скидку на потребителей, которые потребляют грибы не весь сезон в 50%, то получится 250 тонн в год. Часть продукции будет реализовываться в переработку предприятиям пищевой промышленности на производство консерв, пищевых добавок, полуфабрикатов, пиццы, суповых наборов и т.д.
Минимальная оптовая цена определена в размере 300 рублей за 1 килограмм грибов. Объем выручки при такой цене может достигнуть 75 млн. рублей в год. Стоимость оборудования, которое необходимо приобрести для начала бизнеса составит 25 300 000 рублей. Эксплуатационные ежемесячные расходы достигнут 2 525 000 рублей в месяц. Таким образом, потенциальный валовый доход в месяц составит 44 700 тыс. рублей.
Рыночная стоимость определена методом дисконтирования чистого дохода. Ставка дисконтирования принята на уровне 11%, срок прогноза 5 лет Спрогнозировать денежные потоки более, чем на пять лет, нецелесообразно в связи с нестабильностью экономической и политической ситуацией в стране.
Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках доходного подхода с учетом ставки дисконтирования, составит 158 079 тыс. руб. Присвоить вес данному подходу в 50% мы не можем в связи с большим количеством рисков по открытию бизнеса, присвоим вес в 5%, сравнительному подходу – 95%-
Рыночная стоимость объекта после применения разработанных рекомендаций увеличена до 12 692 506 рублей.
Таким образом, поставленная в начале цель исследования – закрепление теоретических знаний и практических навыков об этапах оценки отечественного бизнеса на примере объекта недвижимости, принадлежащего юридическому лицу - достигнута. Ожидаемый результат работы – разработка рекомендаций по увеличению рыночной стоимости объекта оценки – получен.
60 страниц
82% уникальность
2020 год
52 просмотров
