1. Рефинансирование ипотеки означает погашение существующего кредита и замену его новым. Есть много причин, по которым домовладельцы рефинансируют:
Чтобы получить более низкую процентную ставку
Чтобы сократить срок их ипотеки
Чтобы перейти от ипотеки с регулируемой ставкой (ARM) к ипотеке с фиксированной ставкой или наоборот
Чтобы использовать собственный капитал дома, чтобы собрать средства для решения финансовой чрезвычайной ситуации, финансирования крупной покупки или консолидации долга
Поскольку рефинансирование может стоить от 2% до 5% от основной суммы кредита и—как и в случае с первоначальной ипотекой—требует оценки, поиска титула и платы за подачу заявки, домовладельцу важно определить, является ли рефинансирование разумным финансовым решением.
2. Создание условий для обеспечения населения России доступным жильем - одна из ключевых задач, отраженных в майских указах Президента РФ, а также основная цель национального проекта «Жилищное строительство и городская среда». Содействовать этому также должны покупка или строительство жилья по ипотеке, объем которой планируется увеличить до 17,1 трлн рублей к 2024 году, а также снижение средневзвешенной процентной ставки по ипотечным кредитам до уровня ниже 8%.
3. За последние несколько лет ипотека стала одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка кредитования. Объем выданных ипотечных кредитов демонстрирует устойчивый рост: в 2017 году темп роста этого показателя к уровню 2016 года составил 37,3%, а в 2018 году - 49% в годовом исчислении. По итогам 2018 года общая сумма выданных кредитов обновила исторический максимум и составила 3 трлн рублей, а общая задолженность физических лиц по ипотеке впервые превысила отметку в 6,5 трлн рублей. Большинство из 30 крупнейших банков открыли ипотечные центры и начали активно выдавать кредиты на покупку жилья, в том числе тем участникам, которые исторически специализировались на других сегментах кредитования. Активный рост ипотечного кредитования на фоне государственной политики по таргетированию инфляции ставит вопрос о рефинансировании ссудного портфеля банков с целью снижения их процентного риска.
4. С начала 1990-х годов Российская Федерация активизировала интеграцию своей экономики в мировое хозяйство, что способствовало появлению глобальных тенденций на российском рынке. Поскольку в современной мировой экономике все больше доминирует финансовый сектор, и мировая экономика, и российская экономика сталкиваются с растущим влиянием финансовых тенденций, которые постепенно становятся определяющими. Необходимость содействия развитию российского финансового рынка становится одной из наиболее актуальных задач современности, поскольку финансовый рынок обеспечивает не только альтернативные источники финансирования, но и помогает сдерживать инфляционное давление. Секьюритизация призвана стимулировать развитие национального финансового рынка. И хотя закон о секьюритизации в России был принят только в 2013 году, а масштабные выпуски ипотечных ценных бумаг стали предлагаться только с 2016 года, появление этой практики относится к началу 1990-х годов.
5. К положительным эффектам секьюритизации относятся, прежде всего, повышение ликвидности, минимизация рисков за счет их распределения и передачи, гарантирование и снижение процентной ставки по кредитам. Поскольку ценные бумаги обеспечиваются реальными активами, кредитный рейтинг таких ценных бумаг может быть выше, чем у их эмитента, что позволяет использовать механизмы повышения кредитного качества. Секьюритизация дает возможность более эффективно управлять разрывом сроков погашения и риском предоплаты.
В целом секьюритизация набирает обороты в Российской Федерации, хотя и довольно урывочно в силу присущих ей особенностей: 1) неопределенность - с одной стороны, она способствует развитию финансового рынка и может способствовать развитию реального сектора экономики, но с другой стороны, как показал международный опыт, она может раздувать пузыри и провоцировать кризисы, что особенно опасно на рынке недвижимости.; 2) растущий масштаб - и связанные с этим опасения экспертов и регуляторов, опасающихся всплеска нестабильности, однако это приветствуется спекулянтами, стремящимися получить сочную прибыль за счет оборота и волатильности; 3) недостаточное регулирование схем секьюритизации, что объясняется незрелостью российского рынка, особенностями секьюритизации в российской экономике, вытекающими из специфики национального финансового рынка, постоянным созданием новых деривативов и корректировкой схем секьюритизации. Все это делает секьюритизацию все более важной для российской экономики.
6. В отличие от мировой практики, когда рынок секьюритизации зародился в ипотечном кредитовании (финансовый рынок США), а затем распространился на другие секторы, первые секьюритизации в Российской Федерации произошли в банковском кредитовании, а затем медленно (опять же в отличие от американской практики) распространились на другие секторы, включая ипотечный рынок, который впоследствии стал доминировать. Однако сложность этих операций возрастала по мере их развития во всех странах. Последние международные исследования в первую очередь рассматривают секьюритизацию как процесс, посредством которого крупные компании переходят от прямого заимствования через сберегательные и кредитные учреждения в качестве основного источника финансирования к выпуску ценных бумаг, так называемому методу «финансирования на основе активов», а затем и как метод финансирования МСП, который может стимулировать его развитие, а также сделать его более рискованным.
Классическая схема секьюритизации ипотечных активов состоит из следующих этапов.
1. банк (инициатор) выдает кредиты заемщикам, а также получает ипотечные кредиты в качестве обеспечения. Права требования ипотечных кредитов реализуются банком на транспортное средство специального назначения.
2. транспортное средство специального назначения выпускает ценные бумаги (ипотечные облигации), обеспеченные правом требования по ипотечным кредитам. Инвесторы покупают эти ценные бумаги и платят за них фонду специального назначения.
3. транспортное средство специального назначения выплачивает денежные средства, полученные от инвесторов после выпуска ценных бумаг, составителю, тем самым оплачивая приобретенное право требования.
4. инициатор обслуживает секьюритизированные активы и при необходимости обеспечивает взыскание задолженности через суд. Функции, связанные с обслуживанием долгов, могло выполнять и другое лицо, которое называлось обслуживающим.
5. денежные средства, полученные инициатором от заемщиков, переводятся в транспортное средство специального назначения для инвесторов.
6. транспортное средство специального назначения в установленный срок выплачивает вкладчикам проценты по ипотечным облигациям и основную сумму долга. Реализация секьюритизации активов через механизм специального назначения позволяет выделить активы, обеспечивающие выплаты по ценным бумагам, приобретенным инвесторами для диверсификации рисков.
38 страниц
76% уникальность
2020 год
48 просмотров
