Процесс развития крупных городов в современных условиях характеризуется непрерывным повышением интенсивности использования их территорий, повышением социальных стандартов жизни населения и соответствующей трансформацией структуры экономики города. Реализация этого процесса не может происходить беспрепятственно. Создание бездефицитного бюджета города, проведение земельной и коммунальной реформы могут осуществляться различными путями, выбор которых невозможен без экономической (кадастровой) оценки городских земель. При этом особую важность и актуальность приобретают вопросы оценки затрат на простое и расширенное воспроизводство системы улучшений городских земель, перепрофилирование промышленных зон и социально-экономические результаты освоения городских земель, формирования рыночной стоимости земельных участков или прав на их коммерческое использование.
Кадастровые работы выполняются в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также - объекты недвижимости), частей земельных участков, зданий, сооружений, помещений, а также иных объектов недвижимости, подлежащих в соответствии с федеральным законом кадастровому учету [1, с.40].
В России, в условиях становления рынка недвижимости для государства и для защиты имущественных прав собственника возрастает актуальность оценки стоимости объектов недвижимости, результатом которого является юридический документ – отчет об оценке недвижимости, который предоставляется в судебные органы и государственные учреждения, в банки для получения кредита, а так же в другие организации.
Целью проведения кадастровой оценки является:
• создание государственной автоматизированной системы земельного кадастра;
• формирование налогооблагаемой базы земель поселений;
• улучшение схемы территориально-экономического зонирования;
• определение ставок арендной платы за муниципальные земли и т.д.
У нас возможно даже изготовление презентаций на заказ в Иркутске . Заходите на сайт и заполняйте форму.
.
Существует способ кадастровой оценки путем проведения анализа, с учетом следующих ценообразующих факторов:
• доступности различных объектов;
• уровня развития: транспортной инженерной и производственной инфраструктур;
• уровня развития социально-бытового обслуживания населения;
• состояния окружающей среды;
• архитектурно-эстетической и исторической стоимости застройки,
• ландшафтной и рекреационной стоимости территории;
• инженерно-геологических условий и подверженности территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.
• определение рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в РФ» [2]. Стандартом оценки, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 г. № 519 и распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 01 августа 1996 г. № 113-р «О порядке оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности».
• формирование налогооблагаемой базы;
• уточнение схемы территориально-экономического зонирования;
• установление ставок арендной платы и т.д.
Методика кадастровой оценки состоит из следующих расчетных блоков:
1. Проведение факторного анализа с учетом ценообразующих факторов
2. Исходная рыночная информация о цене объекта недвижимости;
3. Определение удельных показателей кадастровой стоимости оцениваемого объекта;
4. Определение кадастровой стоимости и налога оцениваемого объекта недвижимости:
5. Определение кадастровой стоимости объекта оценки.
Экономический смысл налога на недвижимость требует применения в качестве налоговой базы рыночной стоимости недвижимости. По сути это налог на состояние, богатство, измеряемое рыночной стоимостью. Рыночная стоимость отражает потенциальную платежеспособность налогоплательщика, ее использование в качестве налоговой базы побуждает налогоплательщика более эффективно распоряжаться своей собственностью. Именно поэтому в основу определения кадастровой стоимости недвижимости положена рыночная стоимость.
Помимо использования в целях налогообложения, кадастровая стоимость может найти широкое применение для расчета величины платежа при получении наследства, размера страхования имущества, платы за регистрацию недвижимости. В настоящее время кадастровую стоимость активно используют в целях определения ставок арендной платы. Таким образом, понятие «кадастровая стоимость» шире понятия «стоимость в целях налогообложения», оно дает возможность использовать кадастровую стоимость и в иных целях
Определение кадастровой стоимости в проекте Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» в 2006-2007 гг.
«При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и дейст-вуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством пуб-личной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При определении стоимости в целях налогообложения отчуждение объ-ектов не предусматривается, стороны сделки отсутствуют, открытый рынок и конкуренция свойственны далеко не всем объектам недвижимости.
Следующим шагом в определении сущности, предназначения, места и роли кадастровой оценки в нормативно-правовом поле явились новые законодательные инициативы в области регулирования оценочной деятельности.
При оценке рыночной стоимости земельных участков, как правило, ис-пользуются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок (предложений) с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
• определение по каждому из элементов сравнения характера и сте-пени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснован-ного обобщения скорректированных цен аналогов.
Кадастровая стоимость земельного участка, как составная часть сведений Государственного кадастра недвижимости (экономическая характеристика земельного участка), является величиной, отражающей его качественные характеристики (ценность, полезность) при существующем его использовании, определяется расчетным путем при проведении Государственной кадастровой оценки земель.
Статьей 65 и 66 закона Российской Федерации определено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных кодексом, Федерального закона Российской Федерации, устанавливается кадастровая стоимость, а для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится Государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель – это комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на определенную дату.
Задача государственной кадастровой оценки земель – создание единой системы для налогообложения всей недвижимости Российской Федерации. Результаты государственной кадастровой оценки вносятся в Государственный кадастр недвижимости и не подлежат изменению до очередного тура кадастровой оценки. С учетом реформирования налогового и земельного законодательства Российской Федерации государственная кадастровая оценка земель и оценка иных объектов недвижимости для целей налогообложения является сегодня одной из важнейших функций системы управления на всех уровнях власти.
Цель данной курсовой работы:
• Изучение различных методов и способов кадастровой оценки не-движимости, путем проведения анализа и учета на примере существующего здания торгово-развлекательного центра "Галерея", расположенного в центре города Санкт-Петербург;
Задачи данной курсовой работы:
1. Изучить теоретические основы государственной кадастровой оценки земель;
2. Исследовать характеристику и местоположение оцениваемого объекта недвижимости - торгово- развлекательном центре "Галерея", расположенного в г. Санкт–Петербурге;
3 Выполнить факторный анализ территории оцениваемого здания;
4. Исследовать исходную рыночную информацию о цене оцениваемого объекта недвижимости;
5. Определить удельные показатели кадастровой стоимости оцениваемого объекта недвижимости;
6. Определить кадастровую стоимость оцениваемого объекта недвижимости
7. Определение налога оцениваемого объекта недвижимости.
30 страниц
61% уникальность
2018 год
105 просмотров
